O financiamento imobiliário não é nenhum bicho de sete cabeças. Contudo, exige atenção e, se você estiver atento, acertará. Continue a leitura, descubra quais são os principais tipos e tire suas dúvidas.
O que é financiamento imobiliário?
É um empréstimo concedido, por banco ou outro tipo de instituição financeira, a quem deseja comprar um imóvel. Com o dinheiro disponível, o comprador consegue quitar o bem. O valor emprestado será devolvido por meio de parcelas mensais com os juros já embutidos.
Quais as vantagens e desvantagens?
Para tomar a melhor decisão, separamos as vantagens e desvantagens do financiamento imobiliário. Os benefícios são:
- possibilidade de sacar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para utilizar na compra do imóvel;
- prazo de liberação menor;
- tempo maior para pagar o imóvel (60 a 420 meses).
Já as desvantagens ficam por conta das taxas administrativas e de adesão, os seguros e o fundo de reserva, que costumam acrescentar cerca de 20% ao valor das prestações.
Quais são os tipos de financiamento imobiliário?
Sistema Price
O Sistema Price tem como diferencial o valor das prestações, que continua igual durante todo o período do empréstimo. Assim, o montante da prestação que é dedicado ao pagamento dos juros diminui conforme a quitação vai ocorrendo.
Em contrapartida, a parte do valor que corresponde à amortização do empréstimo aumenta com o passar dos meses.
SAC
A principal característica do Sistema de Amortização Constante (SAC) é o abatimento da dívida em um valor único em todas as parcelas de quitação do empréstimo.
Deste modo, conforme a dívida vai sendo paga, considerando que os juros são obtidos a partir do saldo devedor, ocorre uma redução dos valores das prestações do financiamento.
SACRE
O Sistema de Amortização Crescente (SACRE) se configura como uma mistura do SAC com o Sistema Price, ou seja, o valor das prestações aumenta por um período e, ao chegar no seu “ponto máximo”, vai diminuindo até a quitação total.
Com a redução do preço das parcelas, fica mais confortável pagá-las com o passar dos meses.
SFH
O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é concedido pelo Governo Federal. Para conseguir esse tipo de financiamento imobiliário é preciso que o valor máximo de avaliação do imóvel seja de R$750.000,00, em São Paulo, Distrito Federal e Rio de Janeiro. Nos demais estados, o máximo é de R$650.000,00.
O prazo para quitar a dívida é de 35 anos, porém, o valor da parcela não pode comprometer mais de 30% da renda do comprador do imóvel.
SFI
O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) também tem a ver com o Governo Federal. Foi criado para complementar o SFH. Entretanto, o risco é maior, pois os juros são variáveis e aumentam. Isso se deve por essa modalidade não exigir um valor máximo de avaliação do imóvel e nem um limite de renda que será comprometido.
O valor que é concedido ao comprador do imóvel varia de 80% a 90%, sendo o prazo para quitação da dívida de 420 meses.
Minha Casa Minha Vida
O programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), criado em 2009 pelo Governo Federal, beneficia famílias com renda mensal de até R$1.600,00 e as com ganhos mensais que não ultrapassem R$5.000,00.
No primeiro caso, a família pode conseguir um financiamento de até 95% do valor total do imóvel e as taxas de juros são reduzidas. O comprador tem o prazo mínimo de 10 anos para pagar a dívida. Já no segundo, o governo não subsidia o valor da habitação, porém, os juros também são baixos e a quitação pode ocorrer em 30 anos.
Qual a renda mínima para financiar um imóvel?
Muita gente se perguntar sobre a existência de uma renda mínima para financiar um imóvel. No entanto, o fato é que não há um valor específico estipulado, mas sim um cálculo que considera uma série de variáveis e características, tanto do requerente quanto do próprio imóvel. Com isso, é possível obter uma proporção a respeito das parcelas.
Falando percentualmente, a maioria dos bancos exige que as prestações não excedam 30% da renda mensal do cliente. Vale lembrar que a composição dos rendimentos não inclui apenas o salário de quem está solicitando o financiamento imobiliária, mas também de qualquer morador economicamente ativo, como cônjuge, filhos, pais e assim por diante.
Como é feito o cálculo de renda mensal?
Como citamos no tópico anterior, embora não seja propriamente uma exigência legal, o princípio básico que bancos e instituições financeiras usam para liberar o financiamento imobiliário é essa espécie de “regra dos 30%”, pela qual as prestações não devem exceder tal percentual na renda mensal do requerente.
No entanto, o cálculo considera todas as pessoas que residirão na futura propriedade. Por isso, é possível somar o salário do requerente com o do cônjuge, se for o caso, bem como de filhos e outros parentes economicamente ativos. Nesse contexto, a entrada se torna ainda mais crucial, pois quanto maior for, menor o saldo devedor e, com isso, as parcelas.
Como é feita a comprovação da renda?
Não adianta ter várias pessoas morando na propriedade para fazer a composição da renda se não existirem maneiras de comprová-la, não é mesmo? Afinal, o banco ou instituição financeira precita de alguma garantia de o valor emprestado para a aquisição do imóvel, que não é pequeno, será devolvido nas condições estabelecidas em contrato.
Por isso, é fundamental que o requerente tenha formas de atestar sua capacidade de pagamento, até mesmo para saber para qual linha de crédito ele é elegível ou mesmo para algum programa do governo. Nesse sentido, é preciso apresentar as documentações exigidas, que podem variar se o cliente for autônomo ou contratado em regime de CLT.
Quais são os documentos necessários?
Os documentos necessários para fazer a composição de renda são exatamente aqueles que são relacionados com os recebimentos financeiros que o requerente tem. Para quem é contratado de uma empresa, no regime de CLT, o processo tende a ser mais simples, bastando apresentar os três últimos holerites para que a instituição tenha uma noção da média salarial.
Para os autônomos, o procedimento pode ser um pouco mais complexo, mas também é perfeitamente possível. Nesse caso, é recomendável caprichar mais nos comprovantes, utilizando recibos, contratos, Imposto de Renda e o DECORE (Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos), desde que ele seja emitido por um contador.
Que fatores influenciam no financiamento imobiliário?
Definitivamente, a renda mensal é um dos fatores de maior influência no financiamento imobiliário. No entanto, ele não é o único e existem muitos outros pontos que são observados na hora de definir a entrada, as prestações, as taxas de juros e até a aprovação. Enquanto alguns deles são relacionados com o cliente, outros dizem respeito à propriedade.
Quem já tem um relacionamento antigo com o banco, sendo correntista há muito tempo e com um histórico positivo, por exemplo, será aprovado com mais facilidade. O mesmo vale para quem tem um saldo robusto no FGTS, que pode ser usado em várias etapas. É possível usar o valor para o montante das parcelas ou mesmo quitar o saldo devedor.
Como funciona a avaliação do imóvel?
Logicamente, a avaliação do imóvel é um dos pontos que mais conta na hora de fazer o financiamento. De forma resumida, ela serve para definir como está a situação da propriedade, por meio de uma pesquisa detalhada da sua condição e estado, obrigatoriamente feita por um profissional, como um engenheiro, arquiteto ou corretor especializado.
Dessa maneira, será possível definir um valor justo a ser pago pelo comprador, bem como assegurar que a documentação esteja em sintonia com as exigências da lei e que a casa ou apartamento em questão apresenta boas condições de habitabilidade. Ao final, é emitido um laudo, que é um parecer técnico com uma visão mais aprofundada.
Quando vale a pena realizar financiamento imobiliário?
Agora, vamos elencar algumas situações que mostram que vale a pena realizar financiamento imobiliário. Acompanhe.
Quando você não quer mais morar de aluguel
Vale a pena realizar um financiamento imobiliário quando chega a hora na qual você não quer mais morar de aluguel. É um momento que surge na vida da grande maioria das pessoas, que não estão satisfeitas em serem inquilinos e desejam ter um imóvel próprio. Razões para isso não faltam e, nesse contexto, a aquisição por ser realmente vantajosa.
Por mais que a locação também tenha seus benefícios, fazer o investimento em algo que se tornará um patrimônio é altamente recomendável. Portanto, reflita com sua família sobre a possibilidade, dê uma olhada como andam os preços nas suas áreas de interesse e, definitivamente, conte com ajuda profissional para fazer a melhor transação.
Quando você conquistou capacidade financeira
Outro forte indicador que você está em um momento no qual efetivamente vale a pena buscar um financiamento imobiliário é quando você conquista mais capacidade financeira. Não importa se você recebeu uma promoção, se formou em nível superior ou simplesmente começou a vender mais na sua empresa: investir em propriedades será um caminho natural.
O mercado imobiliário é muito valorizado no Brasil e acaba sendo uma das escolhas mais recorrentes para aportar capital, seja pensando em construir patrimônio, lucrar com uma futura venda ou apenas viver em algo que é seu. Além disso, com um imóvel próprio, você pode fazer reformas e montar um home office, trabalhando sem sair de casa.
Quando você encontra condições facilitadas
Por fim, vale a pena realizar financiamento imobiliário quando você encontra condições facilitadas. Isso vale para instituições financeiras que apresentam melhores taxas de juros e também para oportunidades no próprio mercado imobiliário, com imóveis com valor abaixo do mercado e/ou com ótimo potencial de valorização.
Em todos esses contextos, financiar pode ser um grande caminho para o processo de aquisição. Priorize, por exemplo, prazos mais longos e não deixe de fazer simulações para entender como as prestações entrarão no seu orçamento. Não se esqueça que é possível utilizar o saldo do FGTS para amortizar as parcelas ou até mesmo liquidá-las.
Considerar as principais formas de financiamento imobiliário é o seu ponto de partida para tomar a melhor decisão. Faça um levantamento, escolha a alternativa que melhor se encaixa com o seu perfil e jamais abra mão de contar com uma boa imobiliária e seus corretores ao seu lado, que poderão fazer uma consultoria e direcioná-lo nas principais escolhas.
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