Veja 4 cuidados ao assinar contrato de compra e venda de imóvel

A aquisição de um imóvel não pode ser feita sem a devida cautela. Os cuidados ao assinar contrato de compra e venda de imóvel são bastante específicos e podem parecer complicados, mas com a devida assessoria tudo se resolve com tranquilidade.

Se você deseja conhecer as principais boas práticas para uma compra de imóvel mais segura, continue acompanhando este artigo! Apresentaremos dicas relevantes sobre o tema.

1. Confira a documentação do imóvel

O primeiro passo na compra de um imóvel é analisar os documentos para verificar se permitem a realização da assinatura do contrato e para saber se a propriedade está regularizada, com os impostos e taxas em dia. Os principais itens a considerar nesse momento são:

• certidão de matrícula atualizada;
• certidão negativa de tributos municipais;
• certidão negativa de decreto de desapropriação;
• se o imóvel está em área de marinha: certidão negativa de laudêmio;
• se o imóvel se localiza em condomínio: declaração de quitação das taxas e cópia da última ata de assembleia.

2. Veja o histórico dos vendedores

Além de verificar a situação documental e tributária do imóvel, é importante fazer a mesma análise em relação às pessoas físicas ou jurídicas que assinarão o contrato de compra e venda. Isso porque as dívidas dessas pessoas podem afetar o direito que elas têm de vender seus bens, causando até o cancelamento do negócio por ordem judicial.

Nesse sentido, é extremamente importante verificar a idoneidade de quem está vendendo o imóvel para evitar problemas. Os principais documentos que você deve analisar são:

• certidões de processos judiciais;
• consultas aos órgãos de proteção ao crédito;
• certidões negativas tributárias;
• certidão negativa de débitos trabalhistas;
• documentação semelhante dos cônjuges ou companheiros, mesmo que não sejam proprietários do imóvel colocado à venda.

3. Leia todo o contrato

Os cuidados ao assinar contrato de compra e venda de imóvel incluem uma revisão detalhada do documento e das condições contratuais. A compra de um imóvel não pode ser feita de um dia para o outro. Antes de assinar, confira com cuidado todas as cláusulas e dê atenção especial às seguintes:

• qualificação completa das partes;
• descrição do imóvel, semelhante à matrícula no registro de imóveis;
• valor do negócio, incluindo todos os pagamentos que serão realizados;
• documentação apresentada pelas partes;
• condições para rescisão do contrato e multas aplicáveis.

4. Faça a vistoria do imóvel

Ao adquirir um imóvel, é muito importante se certificar das condições estruturais dele. O momento que antecede a assinatura do contrato é perfeito para identificar qualquer tipo de problema que possa precisar de reparo, ocasionar a desistência do negócio ou mudança no preço final combinado. Faça uma vistoria detalhada, preferencialmente com um profissional qualificado e de confiança para evitar surpresas.

Os cuidados ao assinar contrato de compra e venda de imóvel são essenciais para que a transação seja feita de forma transparente e segura. O ideal nesse momento é contar com o apoio de uma imobiliária de confiança, que reúna a expertise necessária para que tudo corra bem.

Agora que você já aprendeu mais sobre as cautelas para a aquisição de um imóvel, descubra quais são os custos envolvidos nesse processo!

O que é e para que serve o contrato de compra e venda de imóvel

O contrato de compra e venda de imóvel é o documento que formaliza o acordo entre comprador e vendedor antes da lavratura da escritura definitiva. Ele não transfere a propriedade do imóvel (isso só ocorre com o registro da escritura no cartório de imóveis), mas cria obrigações jurídicas vinculantes para ambas as partes.

Na prática, o contrato de compra e venda estabelece: o preço acordado, as condições de pagamento (entrada, financiamento, parcelas diretas), o prazo para entrega das chaves, as responsabilidades de cada parte antes da transferência e as penalidades em caso de descumprimento por qualquer um dos lados.

Na maioria das transações imobiliárias em São José dos Campos e no Brasil, o contrato de compra e venda é assinado primeiro, com o financiamento bancário ou pagamento sendo processado em seguida. A escritura é lavrada quando o pagamento está confirmado e toda a documentação está regularizada.

Os 10 pontos que você não pode ignorar no contrato

Além dos 4 cuidados básicos, há outros itens críticos que devem ser verificados em qualquer contrato de compra e venda de imóvel:

1. Identificação completa do imóvel. O contrato deve conter o endereço completo, número do registro no cartório de imóveis (matrícula), área total (privativa e comum nos apartamentos) e descrição do imóvel conforme consta na matrícula. Qualquer inconsistência entre o contrato e a matrícula é um sinal de alerta.

2. Qualificação completa das partes. Nome completo, CPF, RG, estado civil e endereço de todos os vendedores e compradores. Se o vendedor for casado, o cônjuge também deve assinar, independentemente do regime de bens, para imóveis adquiridos durante o casamento.

3. Preço e condições de pagamento detalhados. O valor total deve estar explícito, assim como cada parcela, data de vencimento, forma de pagamento e índice de correção (se houver). Não aceite valores em aberto ou “a combinar” no contrato.

4. Prazo para entrega das chaves. Defina claramente quando o imóvel será entregue ao comprador. Para imóveis usados, esse prazo costuma ser de 30 a 60 dias após a assinatura ou liberação do financiamento. Para imóveis na planta, o prazo de entrega da construtora deve constar no contrato de incorporação.

5. Multa por descumprimento. Qual é a penalidade se o vendedor desistir? E se o comprador desistir? A multa deve ser equivalente para ambas as partes (geralmente 10% a 20% do valor do imóvel) e estar claramente definida no contrato.

6. Responsabilidade por débitos anteriores. O contrato deve deixar claro que o vendedor é responsável por débitos de IPTU, condomínio, taxas de serviços e quaisquer outros encargos anteriores à data da transferência. Inclua uma cláusula de sub-rogação para que o comprador possa ser ressarcido se aparecer algum débito após a compra.

7. Estado de conservação e benfeitorias. Se o imóvel for vendido com móveis planejados, eletrodomésticos ou outros itens, liste tudo no contrato. O que não está listado não precisa ser entregue.

8. Condição suspensiva de aprovação de financiamento. Se a compra depende de aprovação de crédito bancário, inclua uma cláusula condicionando o contrato à aprovação do financiamento. Sem essa cláusula, você pode perder o sinal se o banco negar o crédito.

9. Foro de eleição. Define em qual cidade eventuais disputas judiciais serão processadas. Prefira sempre o foro da localidade do imóvel (São José dos Campos ou Jacareí, conforme o caso).

10. Data e assinaturas. O contrato deve ser assinado na mesma data por todas as partes, com testemunhas (2 recomendadas), e pode ser registrado em cartório de notas para maior segurança jurídica.

Diferença entre contrato de compra e venda e escritura definitiva

Muitos compradores confundem os dois documentos. A distinção é fundamental:

O contrato de compra e venda (ou compromisso de compra e venda) é um contrato particular que obriga as partes, mas não transfere a propriedade. Pode ser registrado no cartório de imóveis, o que garante preferência e publicidade do negócio, mas ainda não transfere a titularidade.

A escritura definitiva é o documento público lavrado em cartório de notas que formaliza a transferência de propriedade. Após a lavratura, o comprador ainda precisa registrar a escritura na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis para que a transferência seja completa e oponível a terceiros.

Somente com o registro da escritura na matrícula o comprador se torna legalmente o dono do imóvel. Enquanto isso não ocorre, o bem ainda está em nome do vendedor nos registros públicos.

Sinal de negócio: como funciona e quando é reembolsável

O sinal (também chamado de arras) é o valor pago pelo comprador no momento da assinatura do contrato como confirmação do negócio. Em São José dos Campos, é comum o sinal variar de 5% a 20% do valor do imóvel.

Segundo o Código Civil (arts. 417 a 420), se o comprador desistir sem justificativa, perde o sinal. Se o vendedor desistir, deve devolver o sinal em dobro. Essas regras se aplicam quando as arras são de confirmação, que é o tipo padrão em contratos imobiliários.

Há situações em que a devolução do sinal é devida ao comprador mesmo sem culpa do vendedor: quando há vício oculto grave no imóvel, quando a documentação está irregular e não pode ser regularizada, ou quando há cláusula contratual de condição suspensiva (como aprovação de financiamento) que não se concretizou. Tenha sempre uma imobiliária ou advogado revisando o contrato antes de pagar o sinal.

Contrato de compra e venda de imóvel na planta: cuidados específicos

Compras de imóveis na planta têm um contrato específico regulado pela Lei de Incorporações (Lei 4.591/64) e por resoluções da SMPE. Os pontos críticos adicionais são:

O prazo de entrega deve constar claramente, com tolerância máxima de 180 dias além do prazo original (prevista em lei). Atrasos além desse prazo dão ao comprador o direito de recisão com devolução integral ou manutenção do contrato com indenização.

Verifique se a incorporação está devidamente registrada no cartório de imóveis. Esse registro é obrigatório antes do início das vendas e protege o comprador em caso de falência da incorporadora (os imóveis ficam segregados do patrimônio da empresa).

O memorial descritivo (especificação de todos os materiais e acabamentos) é parte integrante do contrato e deve ser lido com atenção. Mudanças nos materiais em relação ao prometido na planta decorada são frequentes: o que vale legalmente é o que está no memorial.

Por que contar com a i9vale na compra de imóvel em SJC

A i9vale Imóveis de Luxo acompanha todo o processo de compra e venda, desde a negociação até a assinatura do contrato e o registro da escritura. Nossa equipe revisa os documentos, verifica a situação jurídica do imóvel e orienta sobre cada cláusula do contrato antes que você assine qualquer coisa.

Para quem está buscando imóvel nos melhores bairros de São José dos Campos ou acompanhando os lançamentos imobiliários em SJC, essa assessoria especializada faz toda a diferença para uma compra segura e sem surpresas.

FAQ: contrato de compra e venda de imóvel

Posso desistir de uma compra de imóvel após assinar o contrato?

Depende das cláusulas do contrato. Na maioria dos casos, a desistência implica perda do sinal pago. Se houver cláusula de condição suspensiva (aprovação de financiamento, por exemplo) que não se concretizou, você pode ter direito à devolução integral. Em compras de imóveis na planta, a Lei 13.786/18 define regras específicas para rescisão e devolução de valores pagos.

É obrigatório registrar o contrato de compra e venda em cartório?

Não é obrigatório, mas é altamente recomendável. O registro do contrato na matrícula do imóvel cria publicidade do negócio, impedindo que o vendedor venda o mesmo imóvel para terceiros e garantindo a preferência do comprador em caso de dívidas do vendedor. O custo do registro é pequeno em relação à segurança que oferece.

Contrato de compra e venda vs. promessa de compra e venda: a diferença importa

No mercado imobiliário brasileiro, os termos “contrato de compra e venda” e “promessa de compra e venda” (ou “compromisso de compra e venda”) são frequentemente usados como sinônimos, mas têm uma distinção técnica relevante.

O contrato de compra e venda é celebrado quando o negócio está concluído: preço pago integralmente, condições cumpridas, pronto para lavrar a escritura. O compromisso de compra e venda é celebrado quando ainda há pendências, como pagamento parcelado, aprovação de financiamento ou entrega do imóvel na planta. É o documento mais comum no mercado imobiliário porque a maioria das transações envolve alguma condição a ser cumprida.

Para fins práticos, ambos criam obrigações jurídicas vinculantes. A diferença está no timing da escritura: no contrato de compra e venda pleno, a escritura pode ser lavrada imediatamente. No compromisso, a escritura é lavrada após o cumprimento de todas as condições contratuais.

O que acontece se o vendedor desistir após assinar o contrato?

Se as arras são de confirmação (padrão em contratos imobiliários), o vendedor que desiste deve devolver o sinal em dobro ao comprador. Se o contrato prevê cláusula penal, o vendedor paga a multa estabelecida. O comprador também pode optar por exigir o cumprimento forçado do contrato via ação judicial.

Preciso de advogado para assinar contrato de compra e venda de imóvel?

Não é obrigatório, mas é aconselhável para contratos de valores elevados ou com cláusulas complexas. Uma imobiliária especializada como a i9vale cuida da análise jurídica básica do contrato como parte do serviço de assessoria na compra. Para situações com inventário, dívidas em aberto ou compras em situações atípicas, contar com um advogado imobiliário é recomendável.