O que é usucapião, como funciona e quais os tipos?

Entender o que é usucapião é fundamental quando falamos de propriedade e direitos imobiliários. Esse termo jurídico, frequentemente mencionado, pode parecer complicado, mas em essência, é uma maneira de adquirir a propriedade de um imóvel.

Conhecer seu funcionamento e os tipos existentes pode ser um diferencial na sua trajetória imobiliária. Preparamos este artigo para desmistificar esse conceito e auxiliar você na jornada. Fique conosco para descobrir tudo sobre usucapião!

AFINAL, O QUE É USUCAPIÃO?

Usucapião é um direito real que possibilita a aquisição da propriedade de um bem por meio da posse prolongada e sem interrupção, desde que atendidos certos requisitos legais.

Origina-se do latim “usucapio”, que significa “adquirir pelo uso”. Esse conceito legal é utilizado quando uma pessoa ocupa um imóvel por um longo período, sem oposição do proprietário.

Este processo não é automático, para consolição desse direito é necessário que o possuidor entre com um processo judicial, ou administrative, via cartório de registro de imóveis. Desta forma, a usucapião emerge como uma forma do possuidor se tornar o legítimo proprietário.

O QUE DIZ A LEI?

A usucapião é respaldada pela legislação brasileira, especificamente pelo Código Civil e pelaConstituição Federal. O Código Civil em seus artigos de 1238 a 1244 descreve os critérios e prazos para a aquisição da propriedade por usucapião.

Já a Constituição, no Art. 183 e 191, apresenta as modalidades de usucapião urbana e rural. Importante salientar que não basta apenas a posse, outros requisitos, como o tempo de ocupação e o uso pacífico do bem, são necessários.

Cada tipo de usucapião tem suas peculiaridades e prazos específicos para configuração. Portanto, a orientação de um profissional do direito se faz essencial para navegar por essas nuances jurídicas.

COMO ELE FUNCIONA?

Iniciar um processo de usucapião envolve várias etapas e requer uma compreensão clara da lei. A seguir, confira os passos:

1.    posse do imóvel — o primeiro passo é ter a posse do imóvel. Essa posse deve ser contínua e incontestada, exercida como se fosse o proprietário. Este conceito é conhecido como “posse ad usucapionem”;

2.    respeito ao prazo legal — dependendo do tipo de usucapião, existe um prazo legal de posse que deve ser cumprido. Este prazo varia de 5 a 15 anos;

3.    ação judicial — após o cumprimento do prazo, a próxima etapa é iniciar uma ação judicial de usucapião ou iniciar um processo administrativo junto ao cartório de registro de imóveis. Isso requer a contratação de um advogado;

4.    reunião de provas — nessa fase, o requerente deve reunir todas as provas que demonstrem sua posse contínua e incontestada do imóvel. Isso pode incluir documentos como recibos de pagamento de impostos, contas de serviços públicos, depoimentos de testemunhas, entre outros;

5.    análise judicial — as provas apresentadas serão analisadas pelo juiz, ou pelo official registrador que decidirá se a usucapião será concedida;

6.    sentença favorável — se a sentença for favorável, o juiz emitirá uma sentença declaratória de usucapião;

7.    registro no cartório de imóveis — com a sentença em mãos, o requerente deve dirigir-se ao cartório de registro de imóveis para registrar a propriedade em seu nome.

Lembrando que cada caso tem suas especificidades e pode exigir etapas adicionais. Sempre é recomendado buscar orientação jurídica.

QUAIS SÃO OS TIPOS DE USUCAPIÃO?

A legislação brasileira estabelece diferentes tipos de usucapião, cada um com seus próprios critérios e prazos. Aqui estão os principais:

●      usucapião extraordinária — pode ser requerida após a posse ininterrupta e sem oposição de 15 anos, reduzidos para 10 se o possuidor tiver feito o imóvel sua moradia ou realizado obras e serviços de caráter produtivo;

●      usucapião ordinária — exige posse contínua de 10 anos, além de justo título e boa-fé. O prazo cai para 5 anos se o possuidor tiver adquirido o imóvel onerosamente e nele estabelecido sua residência ou realizado investimentos de interesse social e econômico;

●      usucapião especial urbano — aplica-se a quem possuir como seu um imóvel urbano de até 250m² por cinco anos, sem interrupção ou oposição, e nele estabelecer sua residência, sem possuir outro imóvel;

●      usucapião especial rural — destina-se àqueles que mantêm a posse de uma propriedade rural de no máximo 50 hectares por um período ininterrupto de cinco anos, sem enfrentar contestações. A condição é que o terreno deve ter sido tornado produtivo através do trabalho do próprio indivíduo ou de sua família, e que não possuam qualquer outro imóvel;

●      usucapião familiar — esta modalidade se refere à pessoa que ficou com a posse exclusiva do imóvel depois da separação de fato ou formal, sem possuir outro imóvel, por, pelo menos, dois anos.

A definição do tipo de usucapião que se aplica depende de diversos fatores, e a análise cuidadosa da situação por um profissional de direito é fundamental.

QUAIS SÃO OS REQUISITOS PARA OBTER USUCAPIÃO?

Obter a propriedade de um imóvel por meio de usucapião requer o cumprimento de uma série de requisitos, que variam conforme o tipo de usucapião pretendido. De forma geral, os requisitos mais comuns incluem:

●      posse contínua do imóvel — o requerente deve possuir o imóvel de forma contínua e ininterrupta durante o período estipulado para o tipo de usucapião;

●      posse mansa e pacífica — a posse do imóvel deve ser exercida sem oposição, ou seja, sem que haja litígio ou disputa sobre a propriedade do imóvel;

●      uso do imóvel — o requerente deve tratar o imóvel como se fosse o proprietário, realizando a manutenção,pagando impostos etc;

●      ausência de outra propriedade — para alguns tipos de usucapião, o requerente não pode ser proprietário deoutro imóvel.

Além desses requisitos, para a usucapião ordinária é necessário apresentar um justo título e comprovar a boa-fé. Importante ressaltar que, mesmo atendendo a todos os requisitos, a consolidação da usucapião ocorre por meio de uma sentença judicial. Portanto, a contratação de um advogado é essencial neste processo.

QUAIS OS IMPACTOS DA USUCAPIÃO NA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA?

A usucapião impacta diretamente o mercado imobiliário. É uma maneira eficaz de regularizar a posse de imóveis, principalmente em áreas onde há ocupações antigas sem registro. Além disso, contribui para a segurança jurídica, pois garante o direito de propriedade a quem realmente faz uso do bem, promovendo, assim, a função social da propriedade.

Portanto, compreender o que é usucapião e como esse instrumento funciona é crucial para a gestão eficaz do patrimônio imobiliário. Ele traz segurança e possibilita a regularização de posses antigas, sempre considerando a função social da propriedade. Lembramos que é importante contar com a orientação de um profissional do direito para entender as especificidades e aplicar corretamente cada tipo de usucapião.

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