Você sabe o que é a boa-fé objetiva contratual na compra de imóvel?

Em um segmento que envolve valores tão altos quanto o setor de imóveis, é muito importante conferir detalhes como taxas, cláusulas e prazos, como forma de evitar problemas no futuro. Diante dessa realidade, saber o que é a boa-fé objetiva contratual na hora de comprar um imóvel pode ser fundamental.

Esse termo, que pode ser novo para algumas pessoas, é bastante utilizado nas relações contratuais, sendo um dos princípios que serve para resguardar todos os envolvidos na transação, incluindo compradores e vendedores.

Quer saber mais sobre o assunto? Confira o conteúdo a seguir, no qual explicamos o que é a boa-fé objetiva contratual e qual a sua importância na hora de comprar um imóvel!

O que é a boa-fé objetiva contratual?

A legislação de um lugar é logicamente constituída por normas e leis escritas, que estão expressas na constituição e nos códigos de cada nação de acordo com seus princípios, experiências e interesses. No entanto, é importante ressaltar que o Direito também é representado por valores sociais, que fazem parte do cotidiano das pessoas.

O princípio da boa-fé objetiva, também chamada de concepção ética da boa-fé, consta no Código Civil brasileiro desde o ano de 2002 e é considerado, por diversos especialistas na área, como uma das maiores e mais significativas alterações efetivas do Direito em nosso país nos últimos tempos.

Segundo esse conceito, na interpretação dos contratos e em prol das relações jurídicas, as partes envolvidas devem agir com lealdade e confiança reciprocamente, ajudando-se mutuamente na formulação e na correta execução do acordo, com condutas que demonstrem completo respeito e lisura em relação ao outro.

Qual a importância da boa-fé na compra de imóveis?

Podemos observar que a boa-fé objetiva contratual existe, portanto, para que todas as partes envolvidas em uma negociação ajam de maneira correta. Na compra de imóveis, esse conceito serve para resguardar e proteger tanto o comprador quanto o vendedor.

É quase uma regra de conduta no segmento, que pode até ser utilizada como forma de defesa, por exemplo, se for comprovado que o antigo proprietário omitiu informações a respeito do imóvel e, dessa maneira, tenha se beneficiado dessa conduta inapropriada, prejudicando a outra parte do acordo.

Como se dá a boa-fé objetiva em contratos imobiliários?

Nos contratos imobiliários, a boa-fé objetiva contratual pode ser percebida, por exemplo, no futuro após alguns anos, você se depara com uma ordem de penhora do imóvel concedida pelo juiz devido à um problema de processo trabalhista ou outros do proprietário anterior do imóvel (que pode ser durante 5 anos anterior), nessa situação, você consegue combater com uma ação de embargos de terceiros, comprovando a boa fé objetiva com as certidões e o contrato elaborado pela imobiliária.

A jurisprudência majoritária no Brasil inclui as  imobiliárias como parte do embasamento para a boa-fé objetiva e, por isso mesmo, você não pode deixar de contar com esse tipo de ajuda na hora de comprar seu imóvel, escolhendo uma empresa com experiência no segmento e que seja devidamente registrada no CRECI da sua região, que irá apresentar todas as certidões dos proprietários e suas respectivas empresas, se houver, e também os documentos do imóvel e suas certidões.

Você pôde ver, portanto, que a boa-fé objetiva contratual deve fazer parte de qualquer acordo estabelecido entre duas pessoas, que precisam agir com lisura e correção para que todos se beneficiem adequadamente da transação efetuada.

A imobiliária i9vale Imobiliária está em destaque em São José dos Campos e Jacareí, pela transparência e segurança nos negócios imobiliários, com uma equipe altamente capacitada na área comercial e jurídica.

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O fundamento legal da boa-fé objetiva no direito brasileiro

A boa-fé objetiva está positivada no artigo 422 do Código Civil brasileiro, que determina: “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.” Esse princípio não é uma recomendação ética: é uma obrigação legal que, quando violada, gera consequências jurídicas concretas.

A diferença entre boa-fé objetiva e boa-fé subjetiva é fundamental para entender o tema. A boa-fé subjetiva é um estado psicológico: a pessoa acredita genuinamente que está agindo corretamente, mesmo que objetivamente não esteja. A boa-fé objetiva é um padrão de conduta: independente do que a pessoa pensa ou acredita, ela tem a obrigação de agir com lealdade, transparência e diligência conforme o padrão que a lei e a boa-fé impõem naquele tipo de relação.

Na compra e venda de imóvel, isso significa que tanto o vendedor quanto o comprador têm deveres de conduta que vão além do que está escrito no contrato. O contrato define o que foi combinado; a boa-fé objetiva define como as partes devem se comportar antes, durante e depois do contrato.

Os três deveres fundamentais derivados da boa-fé objetiva

A doutrina jurídica brasileira identifica três grandes categorias de deveres que a boa-fé objetiva impõe às partes em um negócio imobiliário.

Dever de informação: cada parte tem a obrigação de informar à outra tudo o que é relevante para a formação do consentimento. Para o vendedor, isso inclui informar sobre defeitos ocultos do imóvel que ele conhece, pendências de documentação, processos judiciais que afetam a propriedade, dívidas de condomínio ou IPTU, e qualquer circunstância que possa afetar o interesse do comprador. A omissão de informação relevante é uma violação direta da boa-fé objetiva.

Dever de lealdade: as partes não podem agir de forma contraditória com as expectativas legítimas que criaram durante a negociação. Se o vendedor firmou compromisso de incluir determinados equipamentos na venda, não pode retirar esses equipamentos no dia da assinatura alegando que “não estava no contrato escrito”. A negociação cria expectativas que a boa-fé objetiva protege mesmo quando não estão formalizadas por escrito.

Dever de cooperação: as partes devem colaborar para que o contrato alcance seu fim. Para uma incorporadora, isso significa entregar o imóvel com a qualidade e nas condições prometidas no material de venda. Para o comprador, significa cumprir os prazos de pagamento e fornecer a documentação necessária para o registro. A falta de cooperação que prejudica a outra parte viola a boa-fé objetiva.

Exemplos concretos de violação da boa-fé na compra de imóvel

A jurisprudência dos tribunais brasileiros registra padrões recorrentes de violação da boa-fé objetiva em negócios imobiliários. Alguns dos mais frequentes:

Vício oculto não informado: o vendedor conhece um problema estrutural (infiltração, recalque de fundação, problema elétrico grave) e não informa ao comprador. A lei já impõe responsabilidade pelo vício oculto independente da boa-fé, mas a omissão dolosa agrava a responsabilidade e pode configurar dolo contratual.

Publicidade enganosa da incorporadora: material de venda que mostra infraestrutura de lazer, área verde ou acabamento que não corresponde ao que é entregue. A Súmula 308 do STJ e reiterada jurisprudência reconhecem que o material publicitário integra o contrato por força da boa-fé objetiva, tornando a incorporadora responsável pelo que prometeu no marketing.

Cláusulas abusivas disfarçadas de condições normais: contratos de compra e venda com cláusulas que estabelecem desequilíbrio flagrante entre as partes, como prazos de tolerância de entrega excessivos sem penalidade, juros sobre saldo devedor que superam os de mercado, ou cláusulas de arrependimento que aplicam multa desproporcional apenas para o comprador.

Supressio e surrectio: termos jurídicos que derivam diretamente da boa-fé objetiva. Supressio é quando uma parte perde o direito de exercer uma prerrogativa porque, durante muito tempo, comportou-se como se não a tivesse. Surrectio é o lado oposto: uma parte adquire um direito que não estava no contrato porque a conduta reiterada da outra parte criou essa expectativa legítima.

Consequências jurídicas da violação da boa-fé objetiva

Quando a boa-fé objetiva é violada em um contrato de compra de imóvel, as consequências podem incluir: anulação do contrato por dolo (quando a violação foi intencional e causou erro determinante na decisão de compra), indenização por perdas e danos materiais e morais, revisão judicial de cláusulas abusivas, e responsabilidade por vícios redibitórios com possibilidade de abatimento do preço ou rescisão.

O STJ tem construído jurisprudência robusta sobre boa-fé objetiva em contratos imobiliários. Decisões emblemáticas incluem: a responsabilidade de incorporadoras por promessas feitas em peça publicitária, o direito do adquirente de unidade autônoma de receber indenização por atraso na entrega mesmo quando o contrato prevê “prazo de tolerância” de 180 dias, e a nulidade de cláusulas que permitem à incorporadora alterar o projeto aprovado sem comunicar o comprador.

Como o comprador pode se proteger pela boa-fé objetiva

Conhecer o princípio da boa-fé objetiva e agir estrategicamente durante a negociação aumenta significativamente a proteção do comprador.

Documente tudo. E-mails, mensagens de WhatsApp, folhetos de propaganda, plantas do empreendimento fornecidas durante a negociação: tudo isso pode ser usado para provar as expectativas legítimas criadas pelo vendedor ou pela incorporadora. Em caso de litígio, a prova de que determinada informação foi fornecida (ou omitida) é o elemento central.

Leia o contrato com atenção às cláusulas que estabelecem obrigações apenas para o comprador. Cláusulas de multa por atraso de pagamento sem cláusula equivalente para atraso de entrega são um sinal claro de desequilíbrio contratual que conflita com a boa-fé objetiva.

Solicite por escrito todas as informações relevantes: estado de conservação, obras no condomínio planejadas, débitos existentes, histórico de problemas estruturais. A resposta escrita cria o dever de informação documentado. A omissão de responder também pode ser usada como evidência.

Para quem está comprando imóvel nos melhores bairros de São José dos Campos ou avaliando os lançamentos imobiliários em São José dos Campos, contar com um corretor de imóveis experiente que conhece o mercado local é uma camada adicional de proteção: profissionais sérios identificam padrões de conduta suspeitos antes que se tornem problemas jurídicos.

Perguntas frequentes sobre boa-fé objetiva na compra de imóvel

Posso anular a compra de um imóvel por violação da boa-fé objetiva?
Depende da gravidade da violação. Se a violação configurou dolo (intenção de enganar) e foi determinante para a sua decisão de comprar, o contrato pode ser anulado com base nos artigos 145 a 150 do Código Civil. Se a violação foi menos grave, o caminho mais provável é a indenização por perdas e danos. Em qualquer caso, é imprescindível consultar um advogado especializado em direito imobiliário para avaliar o caso concreto.

A boa-fé objetiva se aplica também à fase pré-contratual?
Sim. O Código Civil, em seu artigo 422, menciona que os deveres de boa-fé se aplicam tanto na conclusão quanto na execução do contrato. A doutrina e a jurisprudência dominante entendem que isso inclui a fase pré-contratual: negociações, propostas, material publicitário e qualquer comportamento que crie expectativas legítimas na outra parte, mesmo antes da assinatura do contrato.

A incorporadora pode alterar o projeto após a venda?
Alterações de projeto depois da venda são um campo complexo. Mudanças que afetam substancialmente o que foi prometido ao comprador (metragem, localização da unidade, qualidade de acabamento, itens do memorial descritivo) podem constituir violação da boa-fé objetiva e dar ao comprador o direito de exigir cumprimento das condições originais ou indenização. Alterações pequenas de projeto com justificativa técnica e comunicação ao comprador costumam ser aceitas pelos tribunais.

Boa-fé objetiva na prática: o que fazer antes de assinar

Antes de assinar qualquer contrato imobiliário em São José dos Campos, reserve um tempo para revisar cada cláusula com calma, de preferência acompanhado de um advogado especializado em direito imobiliário. Verifique se todas as informações que o vendedor ou a construtora apresentaram verbalmente estão formalizadas no documento. Promessas de entrega, padrão de acabamento, valor do condomínio estimado e índice de reajuste precisam estar no papel.

Também é fundamental guardar todo o histórico de comunicação: e-mails, mensagens de WhatsApp, folhetos publicitários e propostas comerciais. Em caso de eventual litígio, esses registros comprovam o que foi prometido e fortalecem sua posição perante o vendedor ou mesmo em juízo.

A boa-fé objetiva contratual não é apenas um princípio jurídico abstrato. É a base de uma negociação imobiliária segura, transparente e equilibrada. Quem compra um imóvel investe anos de economia e um projeto de vida, e merece que cada etapa dessa jornada seja conduzida com honestidade e respeito. Na i9vale imóveis, esse compromisso está presente em cada atendimento, do primeiro contato ao pós-venda.