O que é convenção de condomínio e por que ela é essencial para quem quer comprar um imóvel?

Ao comprar um imóvel em condomínio, seja um apartamento ou uma casa em condomínio fechado, há um documento que merece toda a atenção do futuro morador: a convenção de condomínio. 

Mas o que é isso? De modo simplificado, ela é a base legal que define como aquele espaço será administrado, quais são os direitos e deveres de cada condômino (ou seja, morador) e de que forma o convívio deve acontecer.

Apesar de ser um tema que muita gente só ouve falar depois da compra, entender o que é a convenção, e analisá-la antes de fechar o negócio, pode evitar uma série de surpresas e garantir uma convivência tranquila e segura.

Vamos tirar algumas dúvidas sobre o assunto? Boa leitura! 

O que é a convenção de condomínio?

Já explicamos mais ou menos como isso funciona, mas é hora de aprofundar a discussão. A convenção de condomínio é o documento que formaliza as regras de funcionamento e convivência dentro de um condomínio. 

Sendo assim, ela funciona como uma espécie de “constituição condominial”, determinando o modo de administração, o uso das áreas comuns, a divisão das despesas e os direitos e deveres de cada morador.

Ou seja, é ela que define como o condomínio vai funcionar no dia a dia, sempre em conformidade com o Código Civil (Lei nº 10.406/2002) e, no caso de condomínios edilícios, com a Lei nº 4.591/1964, que regulamenta o tema.

Sem esse documento, o condomínio não pode sequer ser registrado oficialmente, já que ele é o instrumento que cria juridicamente a figura do condomínio e dá base para todas as decisões internas.

Qual é o papel da convenção na organização do condomínio?

Mais do que um conjunto de regras, a convenção garante que todos os moradores e proprietários sejam tratados de forma justa e transparente, evitando conflitos e assegurando o bom funcionamento do espaço comum.

Ela serve, portanto, para:

• estabelecer a forma de administração do condomínio (síndico, conselho fiscal, assembleias);
• definir como serão rateadas as despesas entre os condôminos;
• regular o uso das áreas comuns, como salão de festas, piscina, academia e garagem;
• delimitar as responsabilidades de cada morador, inclusive no que diz respeito a reformas e obras internas;
• determinar regras de convivência e penalidades em caso de descumprimento.

Com a convenção bem estruturada, a gestão do condomínio se torna mais eficiente e o convívio mais harmonioso, que são pontos fundamentais para quem valoriza qualidade de vida e segurança no lar.

Quais itens uma convenção de condomínio deve conter?

Embora cada condomínio possa adaptar o documento às suas particularidades, a lei exige que a convenção contenha alguns pontos obrigatórios. Entre eles:

• identificação do condomínio, com nome, endereço e especificação das unidades autônomas;
• finalidade do edifício ou conjunto residencial (residencial, comercial ou misto);
• forma de administração, com definição de cargos, tempo de mandato e responsabilidades do síndico e do conselho fiscal;
• regras de convocação e funcionamento das assembleias;
• critérios para rateio das despesas e inadimplência;
• regras de uso das áreas comuns e privativas;
• penalidades aplicáveis em caso de infrações (advertência, multa, entre outras);
• percentual mínimo para alteração da convenção (normalmente dois terços dos condôminos).

Essas informações garantem clareza e respaldo jurídico para decisões futuras, o que torna a convenção essencial para qualquer condomínio.

Convenção de condomínio e regimento interno: qual é a diferença?

Muita gente confunde os dois documentos, mas eles têm finalidades distintas.

A convenção de condomínio tem caráter mais institucional e jurídico, sendo registrada em cartório e válida inclusive perante a lei. Já o regimento interno é um documento complementar, mais prático e voltado ao dia a dia dos moradores.

Enquanto a convenção define as regras estruturais e administrativas, o regimento trata de detalhes de convivência, como:

• horários para uso das áreas comuns;
• regras para mudança e obras;
• normas sobre barulho, animais e visitantes;
• procedimentos de segurança e limpeza.

Ambos os documentos devem estar alinhados, mas a convenção é sempre a base legal principal.

Como ocorre a aprovação da convenção?

Para que uma convenção de condomínio tenha validade, ela precisa ser aprovada em assembleia pelos proprietários das unidades e registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Em condomínios recém-construídos, a convenção costuma ser elaborada pela construtora e entregue pronta aos primeiros compradores. Já nos casos de condomínios antigos, a aprovação ou alteração da convenção depende de quórum mínimo de dois terços dos condôminos, conforme previsto no artigo 1.351 do Código Civil.

Esse processo garante que todas as decisões sejam tomadas de forma democrática e representem a vontade da maioria.

É possível alterar a convenção de condomínio?

Sim, mas as alterações precisam seguir os mesmos trâmites de aprovação inicial. Isso significa que qualquer mudança deve ser aprovada em assembleia com quórum qualificado e, posteriormente, registrada novamente em cartório.

A revisão da convenção pode ser necessária, por exemplo, para atualizar regras de segurança, ajustar normas de convivência ou adaptar o condomínio a novas legislações.

Por que é importante analisar a convenção antes de comprar um imóvel?

Ao avaliar um imóvel em condomínio, muitas pessoas se concentram apenas em aspectos como metragem, vista, lazer e localização. Mas a convenção é parte essencial da experiência de moradia e deve ser lida com o mesmo cuidado que o contrato de compra.

Veja alguns motivos pelos quais esse documento é indispensável antes da assinatura!

Entendimento das regras de convivência

A convenção define o que é permitido ou não dentro do condomínio. Isso inclui desde a presença de animais de estimação, até limites de ruído e uso das áreas comuns. Saber dessas regras com antecedência ajuda a evitar surpresas desagradáveis.

Previsão de custos mensais

O documento também explica como as despesas condominiais são divididas, o que permite estimar o valor aproximado da taxa de condomínio e se ela cabe no orçamento familiar.

Transparência sobre a administração

A convenção mostra como o condomínio é administrado, quem são os responsáveis pela gestão financeira e como funcionam as assembleias. Isso contribui para um ambiente de confiança e segurança.

4. Valorização e segurança jurídica

Imóveis em condomínios bem organizados e com convenções claras tendem a valorizar mais no mercado, pois transmitem credibilidade e garantem estabilidade às relações entre moradores.

Quais são as melhores dicas para quem vai analisar a convenção?

Antes de assinar o contrato de compra, reserve um tempo para ler o documento com atenção. Algumas dicas úteis podem ser vistas a seguir. Confira:

• solicite uma cópia atualizada ao corretor ou à administração;
• verifique se o documento está registrado em cartório;
• analise as cláusulas sobre rateio de despesas, multas e uso das áreas comuns;
• se tiver dúvidas, consulte um advogado especializado em direito imobiliário.

Esse cuidado simples pode evitar conflitos futuros e garantir que o imóvel esteja alinhado ao seu estilo de vida e às suas expectativas.

Como você pôde ver, a convenção de condomínio é o alicerce legal e organizacional de qualquer condomínio. Ela define regras, garante transparência e assegura o equilíbrio entre direitos e deveres de todos os moradores. Por isso, analisá-la antes de comprar um imóvel é importante para quem busca tranquilidade, segurança e valorização patrimonial.Quer saber mais sobre o mercado imobiliário e tomar decisões com confiança? Assine nossa newsletter e receba conteúdos exclusivos sobre imóveis, arquitetura e estilo de vida!