O que acontece com o sinal de financiamento se o meu não for aprovado?
Quando alguém decide adquirir um imóvel é comum ser exigido um pagamento inicial conhecido popularmente como “sinal”. Esse valor é uma forma de garantir o comprometimento do comprador com a transação, ficando este obrigado a pagar o valor restante na escritura ou por meio de financiamento bancário. No entanto, feito o pagamento do sinal, e optando pela aquisição por meio de financiamento bancário, algumas pessoas se perguntam o que acontece quando o financiamento não é aprovado.
Afinal, o valor é reembolsado ou não? Neste artigo, eliminaremos essa dúvida. Falaremos também sobre o que diz a legislação, direitos e deveres das partes contratuais do financiamento, bem como cuidados a serem adotados no momento de dar o sinal. Avance para os próximos tópicos!
COMO FUNCIONA O PAGAMENTO DO SINAL?
O sinal também chamado de entrada ou adiantamento é uma quantia em dinheiro que o comprador de um imóvel paga como parte do processo de aquisição por meio de recursos próprios, ou seja, do seu próprio bolso, no ato da assinatura do contrato ou quando da proposta, a depender da prática de mercado de cada Estado e região do país. Esse valor representa uma porcentagem do preço total do imóvel. No geral, o valor do sinal varia entre 10% a 30% do valor total do imóvel.
O QUE A LEGISLAÇÃO DIZ?
No Brasil, os termos “arras” ou sinal” aparecem estão previstos artigos 417 a 420 do Código Civil e dizem basicamente o seguinte:
· pode ser pago tanto em dinheiro ou outro bem móvel
· os tipos são: confirmatórias ou penitenciais:
· arras confirmatórias – nesse tipo de negócio, o contrato não comporta arrependimento, então, se o comprador não cumprir o contrato, o contrato sera desfeito e essa quantia ficará para o vendedor; agora, supondo que foi o vendedor que optou por desfazer o negócio, a quantia paga a título de sinal deverá ser devolvida ao comprador devidamente atualizada com correção monetária, juros e até mesmo honorários advocatícios, se houver a necessidade da contratação de advogado para resolução desse conflito. E além disso, a parte que sofreu a quebra contratual pode pedir indenização adicional desde que comprove o referido prejuízo, figurando o valor do sinal apenas como piso dessa indenização ou ao invés de dar o contrato como rompido, a parte inocente pode exigir o cumprimento do contrato, e pedir indenização por perdas e danos, ficando o valor do sinal, novamente, como o piso de uma eventual indenização.
· arras penitenciais – nesse tipo de negócio, o contrato comporta arrependimento, ou seja, a parte pode desistir do negócio, então, nesse cenário, o sinal assumirá um caráter meramente indenizatório, ou seja, se o comprador desistir, o sinal ficará para o vendedor, e se o vendedor desistir, ele devolve, não havendo que se falar em nenhum tipo de indenização suplementar.
DEVOLUÇÃO DO SINAL NO CASO DA RECUSA DO BANCO EM CONCEDER O FINANCIAMENTO
Supondo que o comprador efetuou o pagamento do sinal, e encontrou algum obstáculo para aprovação da sua carta de crédito, ainda que o codigo civil estipule as regras para devolução do sinal, nada impede que as partes o façam deliberando sobre as condições em que o sinal será devolvido ao comprador em caso de não aprovação do financiamento. Geralmente, isso pode ser feito de forma integral, parcial ou não ser devolvido, dependendo das negociações e do que está previsto no contrato.
PRAZOS E NOTIFICAÇÕES
O contrato pode definir prazos para que o comprador notifique o vendedor ou a construtora sobre a não aprovação do financiamento. Isso é importante para acionar as cláusulas contratuais relacionadas à devolução do sinal.
PENALIDADES E CUSTOS
Algumas cláusulas podem prever a retenção de uma porcentagem do sinal como compensação pelo vendedor ou construtora pelos custos administrativos e oportunidades perdidas relacionados à venda do imóvel.
O QUE ACONTECE COM O SINAL QUANDO O FINANCIAMENTO É REPROVADO?
O destino do sinal em caso de reprovação do financiamento depende das cláusulas e condições previamente acordadas no contrato de compra e venda. Por isso, é essencial ler e entender essas cláusulas antes de assinar o contrato. Dentre as formas de devolução, podemos elencar:
● Devolução integral – o comprador recebe de volta a totalidade do valor do sinal;
● Devolução parcial – parte do sinal é devolvida ao comprador em caso de reprovação do financiamento;
● Devolução com deduções – a construtora pode reter certos custos administrativos ou taxas relacionadas à transação, e o restante do sinal seja devolvido ao comprador.
QUAIS SÃO AS CAUSAS MAIS COMUNS QUE LEVAM A REPROVAÇÃO DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO?
A reprovação do financiamento imobiliário pode ocorrer por várias razões, e muitas delas estão relacionadas à avaliação do risco por parte da instituição financeira que oferece o empréstimo. Por exemplo, se o comprador tiver um histórico de crédito ruim, inadimplência anterior ou alto endividamento, a instituição pode considerar o risco de inadimplência muito alto.
Outra razão para a reprovação é a renda. Caso a instituição financeira considere que a renda do comprador não é suficiente para cobrir as parcelas do financiamento, isso pode levar a não concessão do financiamento.
QUE CUIDADOS DEVEM SER TOMADOS NO MOMENTO DE DAR O SINAL NA COMPRA DO IMÓVEL?
Dar o sinal na compra de um imóvel é um passo importante e requer cuidado e atenção para garantir que a transação ocorra de forma tranquila e segura. Alguns cuidados que devem ser tomados no momento de dar o sinal são:
● Leia e entenda o contrato;
● Conheça as cláusulas do sinal;
● Negocie condições favoráveis;
● Garanta que toda a documentação necessária esteja em ordem;
● Verifique a viabilidade do financiamento;
● Reserve uma cópia do contrato.
QUAIS CUIDADOS DEVO TER ANTES DE COMPRAR UM IMÓVEL FINANCIADO?
A melhor opção para quem quer adquirir um imóvel por meio de financiamento bancário é buscar a aprovação da sua carta de crédito junto a um diligente bancário de sua confiança ANTES de assinar o contrato particular, afinal, somente com a carta de crédito em mãos é que o comprador terá noção de quanto a instituição financeira escolhida está disposta a lhe emprestar para que ele possa adquirir um imóvel. Vale lembrar que esta carta de crédito tem validade e não garante a concessão do crédito propriamente dita, porém, é a melhor forma de saber qual valor do imóvel está dentro das suas condições, evitando inadimplência e surpresas desagradáveis após assinatura do contrato particular.
É importante lembrar que a compra de um imóvel é um investimento significativo e requer cuidado e diligência. Sendo assim, não hesite em fazer perguntas, esclarecer dúvidas e buscar aconselhamento profissional para garantir que a transação ocorra de maneira segura e de acordo com seus interesses.
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