Matrícula com indisponibilidade de bens: o que fazer nesse caso?

Se você se deparou com uma matrícula com indisponibilidade de bens, com certeza levou um susto. Afinal, isso está com cara de um grande problema, não é? Mas calma, pois é comum que essa situação assuste muita gente, principalmente quem está no meio de uma compra ou venda.

O importante é não desanimar, uma vez que isso tem solução. Só é preciso entender o que está acontecendo e agir com cautela.

Neste artigo, vamos explicar o que fazer nessa hora, tanto se você for comprador, quanto se for vendedor, para evitar prejuízos e resolver o problema da forma mais segura possível. Vamos lá?

O que é e para que serve a que é matrícula de imóvel?

Sabe quando você compra um carro e recebe um documento com todas as informações sobre ele? Com um imóvel, acontece algo parecido. Esse documento se chama matrícula.

A matrícula é como a certidão de nascimento do imóvel. Nela, está registrado tudo o que acontece com aquela propriedade, como:

• quem foi o primeiro dono;
• quem são os atuais proprietários;
• se o imóvel foi vendido, doado ou herdado;
• se tem alguma dívida ou pendência judicial;
• se passou por reformas que mudaram sua estrutura

Sem a matrícula, você não tem segurança nenhuma na compra, uma vez que ela garante que o vendedor é mesmo o dono, que o imóvel está legalizado e que não existem surpresas escondidas, como penhoras ou dívidas.

O que significa quando está com indisponibilidade?

Imagine que você encontrou o imóvel dos seus sonhos e, quando vai fechar negócio, descobre que ele está com indisponibilidade. Mas o que isso quer dizer?

De forma simples, é como se o imóvel estivesse “travado” pela Justiça. Ninguém pode vender, doar ou transferir até que o problema seja resolvido.

A indisponibilidade costuma acontecer quando o dono do imóvel está respondendo a um processo judicial; quando há dívidas grandes em nome do proprietário ou quando existe alguma investigação ou ação que impede a venda até que tudo seja esclarecido.

Embora seja um processo complicado, essa é uma forma de proteger credores ou garantir que o imóvel não seja vendido de forma irregular.

Então, saiba que não dá para comprar um imóvel com indisponibilidade. Enquanto ela não for retirada, o imóvel não pode ser transferido para outra pessoa. É como se ele estivesse “bloqueado”.

Por isso, antes de fechar negócio, é indispensável consultar a matrícula e verificar se está tudo certo — e aí entra a importância de ter um bom especialista ao seu lado.

Quais as causas desse problema?

Como dissemos, existem alguns motivos que fazem com que o imóvel fique “indisponível” para transferência. A seguir, explicamos detalhadamente cada um deles. Acompanhe.

Ordem judicial por dívidas do proprietário

Se o dono do imóvel tem dívidas grandes, como com bancos, impostos ou outras pessoas, a Justiça pode determinar que os bens dele fiquem indisponíveis para garantir o pagamento. 

Nesse caso, um mandado de penhora será expedido e o Registro de Imóveis será notificado para fazer a observação de indisponibilidade na matrícula. O imóvel só será desbloqueado depois que a dívida for quitada.

Ações de execução 

Quando alguém entra com um processo cobrando uma dívida (como em um financiamento não pago), o juiz pode bloquear o imóvel para garantir que ele não seja vendido antes da dívida ser quitada. É uma forma de proteger o credor e evitar que o devedor “fuja” com os bens.

Processos de partilha de bens 

Em casos de divórcio ou falecimento, se os bens ainda estão sendo divididos entre herdeiros ou ex-cônjuges, o imóvel pode ficar indisponível. O objetivo é evitar que uma das partes venda o bem antes de a partilha ser concluída.

Imóvel envolvido em disputas judiciais

Se existe um processo discutindo quem é o verdadeiro dono ou se a venda anterior foi feita de forma irregular, a Justiça pode travar a matrícula até tudo ser esclarecido. É uma medida de segurança para que ninguém seja prejudicado.

Quais são os riscos de um imóvel com matrícula indisponível?

Depois de entender as causas, você já deve ter notado a seriedade do problema, certo? Pois bem, mesmo assim, precisamos explicar os riscos que você corre ao ter a intenção de comprar um imóvel com indisponibilidade de bens. Veja só.

Você não consegue transferir o imóvel para o seu nome

Mesmo que você pague, assine contrato e faça tudo certinho, o cartório não vai registrar a venda. O imóvel continua no nome do antigo dono e você fica de mãos atadas.

Você pode perder o dinheiro investido

Se comprar sem saber da indisponibilidade, pode acabar entrando numa briga judicial para tentar recuperar o valor pago — e isso pode levar anos.

O imóvel pode ser usado para pagar dívidas do antigo dono

Se a Justiça travou a matrícula por conta de dívidas, o imóvel pode ser leiloado para quitar essas pendências. Isto é, você corre o risco de perder o imóvel mesmo tendo pago por ele.

O que fazer diante dessa situação? 

Antes de entrar em pânico ou perder uma boa oportunidade, é importante entender que, sim, tem solução — mas exige cuidado. A seguir, explicamos melhor o que pode ser feito.

Se você é comprador

Lembre-se de que é o seu dinheiro, que você conquistou com muito trabalho, que está em jogo. Então, preste atenção nessas dicas.

Consulte um advogado especialista em direito imobiliário

Ele vai analisar a situação, conferir documentos e orientar sobre os próximos passos. Não confie só na conversa do vendedor. Confie na documentação.

Solicite certidões atualizadas

Peça a matrícula completa e atualizada do imóvel e outras certidões (como a negativa de débitos do vendedor). Assim, você poderá entender por que a indisponibilidade foi registrada.

Evite fazer pagamentos antes de resolver a pendência

Nada de dar entrada, sinal ou fechar contrato sem garantir que a matrícula está limpa. Imóvel bloqueado não pode ser transferido. Você corre o risco de perder dinheiro e tempo.

Se ainda quiser seguir com a negociação, exija cláusulas claras no contrato, protegendo seu direito de desistir, caso a situação não seja regularizada.

Se você é vendedor

Sabemos que você quer resolver a situação o mais rápido possível, por isso, sugerimos algumas ações importantes que podem ser tomadas nesse momento. Confira!

Descubra a origem da indisponibilidade

A matrícula mostra o número do processo que originou o bloqueio. Com esse número, você (ou seu advogado) pode consultar o processo e entender o motivo, como andam as negociações ou se o processo já está na fase final.

Busque a regularização judicial

Dependendo do caso, é possível solicitar a retirada da indisponibilidade, provar que o imóvel não tem relação com a dívida ou negociar com credores. Mas isso somente um advogado pode fazer por você.

Seja transparente com o comprador

Esconder a situação só piora tudo. Ser claro e mostrar que está buscando resolver passa mais confiança e pode manter o comprador interessado. A matrícula com indisponibilidade não é o fim do mundo, mas exige transparência principalmente da sua parte.

Não importa se você é comprador ou vendedor! Informação, cautela e suporte jurídico são indispensáveis para evitar prejuízos e fazer uma negociação segura para ambas as partes, principalmente se você está diante de uma matrícula com indisponibilidade de bens.

Gostou de entender sobre o assunto? Então, siga-nos nas nossas redes sociais para acompanhar de perto as nossas novidades. Estamos no Facebook, X, YouTube, Instagram e LinkedIn.