Bolha imobiliária: é possível essa teoria no Brasil?

Avaliar a aquisição de um bem, como uma casa ou apartamento, também implica considerar um investimento. Por isso, diversos fatores precisam ser vistos em busca de tomar a melhor decisão. Entre eles, um assunto que surge com frequência é a possibilidade de uma bolha imobiliária.

Todavia, esse conceito precisa ser compreendido a fundo antes de levantar se há chances de ocorrer no Brasil. Afinal, trata-se de um panorama complexo e que depende de uma série de aspectos para se configurar.

Pensando nisso, este conteúdo aborda desde o que é a bolha imobiliária até as perspectivas de uma acontecer no país. Confira!

De onde surgiu o conceito de bolha imobiliária?

Bolha imobiliária é um conceito usado para explicar o cenário e os efeitos causados pelo aumento rápido dos preços de imóveis, sem que haja uma real valorização deles ou uma ampliação de custos para justificar esse cenário. 

Nesse caso, há por trás um processo especulativo, que pode estar em um contexto de excesso de procura e escassez de oferta geral. Isso porque negócios lucrativos — como a obtenção de ganhos ao comprar para revender, para alugar e na renovação da hipoteca, por exemplo — elevam a demanda e, em consequência, os valores.

Porém, esse quadro tende a ser insustentável a longo prazo, chegando, em algum momento, a uma virada. Tal ponto, em que a bolha estoura, tem diversas razões para acontecer, geralmente ligadas a mudanças econômicas ou mercadológicas que reduzem a cotação dos bens.

Cabe perceber que apesar de largamente utilizado por economistas, esse termo ganhou relevância durante a crise dos subprimes de 2008 — quando o mercado sofreu com uma conjuntura ligada à securitização de financiamentos sem garantias no EUA, associada à subida dos juros que impedia a renovação desses empréstimos, causando a inadimplência.

Quais são as condições para a formação de uma bolha imobiliária?

Ainda que cada crise gerada por uma bolha imobiliária tenha suas particularidades, via de regra, algumas condições para sua formação se mantêm. Entre elas:

• preços elevados além da inflação geral causados pela alta especulação, associada a procura por moradia em crescimento;
• abundância de incentivos ao crédito para adquirir imóveis, combinada com o aumento de financiamentos facilitados e sem garantias;
• variações econômicas que transformam esses empréstimos em inadimplência e levam a uma queda na lucratividade das operações especulativas.

Como avaliar se o Brasil está sujeito ao desenvolvimento de uma bolha imobiliária?

Para entender as chances de se desenvolver uma bolha imobiliária no Brasil é preciso compreender o cenário econômico e o segmento. Nesse contexto, vale analisar as exigências que as financeiras fazem para empréstimos do tipo, se a inflação do setor está muito acima da geral e como está o quadro financeiro. Vamos começar?

Preços e inflação

Em relação aos preços das moradias, não é viável negar que há uma elevação no valor de venda e de aluguel. No entanto, isso não é fruto da mera especulação que leva a uma bolha imobiliária. Afinal, os custos de construção também subiram. Logo, não é algo artificial.

Além disso, fatores como a maior busca por lares em determinadas áreas — cidades ou bairros — e a ampliação populacional contribuem para a demanda seguir nesse sentido em ritmo acelerado, impulsionando esse quadro em um contexto geral.

Em termos numéricos, o Índice FipeZap fechou o acumulado de doze meses em junho de 2024 no patamar de 6,53%, conforme relatório. O mesmo documento traz um gráfico com o IPCA que girava em torno de 4,42% e o IGP-M que estava em 3,82% por igual período. Assim, fica claro que não há grandes discrepâncias.

Regulação dos financiamentos

Outro elemento nesse panorama é a regulação dos financiamentos imobiliários do Brasil que, em geral, é alta. Em um recorte específico, a faixa em que SFH opera programas para a população de baixa renda e na qual é mais comum a inadimplência, há garantias fiduciárias, seguros, respaldo governamental, entre outras medidas que reduzem os riscos.

Economia

Por fim, precisamos entender que o contexto econômico-financeiro do país é estável. Ainda que haja oscilações — aumento do dólar, quedas em bolsas de valores etc. —, o Brasil tem instrumentos para lidar com os cenários. Outrossim, a produção segue em expansão, gerando uma base sólida para as políticas nesse sentido.

A renda também é um fator positivo, à medida que ela permanece em crescimento. Isto é, pela apuração realizada pelo IBGE houve uma ampliação de 12,2% em 2023 em relação a 2022, atingindo o maior valor da série histórica.

A esse quadro se soma a queda no desemprego e na desocupação. A taxa nos meses de março, abril e maio de 2024 fechou em 7,1%, abaixo dos 7,8% do trimestre anterior, com uma redução de 13% no número de pessoas em busca de trabalho no acumulado de doze meses, segundo dados do governo.

Afinal, há chances de uma bolha imobiliária no Brasil?

Embora o cenário econômico mundial não seja tão sólido, nem a economia brasileira esteja no mesmo patamar em que se encontrava em 2008, durante a crise dos subprimes, pode-se afirmar que os riscos são baixos com base no que foi apresentado até aqui.

Por um lado, os especialistas não apresentam um consenso sobre as chances exatas de ocorrer uma bolha imobiliária no Brasil. Por outro, a UBS Global — empresa suíça de serviços financeiros especializada em gestão de fortunas e corretagem — afirma que desde 2014 os preços da moradia em São Paulo têm seguido a inflação.

Além disso, essa consultoria aponta a renda, as condições de financiamento e as políticas monetárias como pontos centrais nesse contexto. Assim, indica que a procura pode crescer com o aumento dos ganhos e melhores oportunidades de financiar. Mas que, com as taxas de juros atuais, associadas à desaceleração econômica, não deve haver excesso de demanda. 

Uma bolha imobiliária depende de um conjunto de situações para se formar e estourar. Por isso, o quadro que o Brasil apresenta no momento não é preocupante. Entretanto, vale sempre acompanhar esses elementos para tomar boas decisões na hora de comprar imóveis.

Uma forma de fazer isso é ficar a par desse segmento. Para tanto, assine a newsletter da i9vale Imóveis agora mesmo!