Você sabe o que é IGP-M e como ele influencia no valor do aluguel?

O valor do dinheiro não é sempre o mesmo. Dessa forma, para assegurar que os contratos continuem equilibrados, mesmo com a inflação e a passagem do tempo, são utilizados os índices para reajuste.

No caso do aluguel, aprender o que é IGP-M é essencial para entender os ajustes do contrato. Para descobrir o que é índice e qual a sua influência nos contratos de aluguel e de compra, leia este artigo até o final. Apresentaremos informações valorosas sobre o assunto!

O que é IGP-M?

Ao celebrar um contrato de aluguel de um imóvel, ou até mesmo um compromisso de compra e venda parcelado, certamente surgirá em alguma cláusula que o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) será o índice financeiro utilizado para a correção monetária. 

Ele é a versão mais famosa do Índice Geral de Preços (IGP) e também é um dos mais utilizados para o reajuste de contrato de imóveis, especialmente os de locação. Tanto é que ganhou o apelido de “inflação do aluguel”.

Como ele é calculado

O IGP-M é um índice composto, elaborado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). O seu cálculo inclui o Índice de Preço por Atacado (IPA), na razão de 60%, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), que compõe 30%, e também o Índice Nacional do Custo da Construção (INCC), que influencia 10% do IGP-M.

Podemos dizer que o IGP-M envolve uma boa diversidade de fatores, aumentando a sua precisão. Com sua análise é possível ter uma noção do estado atual da economia brasileira e da inflação.

Nesse sentido, também é importante entender a lógica do chamado IGP-M acumulado. Ele é calculado pelo desempenho do índice (aumento ou queda) nos últimos doze meses. Assim, usualmente, o reajuste dos contratos de aluguel é feito com base no IGP-M acumulado.

Como foi o comportamento do IGP-M no último ano?

Para a insatisfação dos inquilinos, o ano de 2018 foi de alta no índice de reajuste do aluguel. O valor chegou a 11%, causando aumento significativo nos contratos de aluguel.

Esse aumento era esperado em razão da retomada da atividade econômica no país. Como o índice já retornou a um patamar considerado normal, a tendência é que ele se mantenha ou reduza nos próximos meses.

Como funciona o reajuste do aluguel?

Geralmente o reajuste acontece anualmente, no mês de aniversário do contrato. Isso significa que no mesmo mês em que o contrato foi assinado, no ano seguinte, será aplicado o IGP-M acumulado do mês de aniversário do contrato, determinando o novo valor do aluguel.

Por exemplo: se o IGP-M teve aumento de 8% no período de 12 meses anteriores ao aniversário do contrato, o aumento pago pelos inquilinos será de 8%.

O índice financeiro escolhido para reajustar o contrato de aluguel pode influenciar muito o seu valor total. Desse modo, é fundamental entender o que é IGP-M e como ele afeta os contratos, para saber a melhor forma de negociar. Além disso, é importante contar também com uma imobiliária de confiança para aumentar as vantagens do negócio e evitar problemas futuros.

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O que é o IGP-M e como ele é calculado

O IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) é calculado mensalmente pela Fundação Getulio Vargas (FGV) e mede a variação de preços em três segmentos da economia: o IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo), que tem peso de 60% e mede a inflação no atacado; o IPC (Índice de Preços ao Consumidor), com peso de 30% e que mede a inflação para o consumidor final; e o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), com peso de 10%, que acompanha os custos do setor da construção civil.

Por essa composição, o IGP-M tende a ser mais volátil do que outros índices, como o IPCA (medido pelo IBGE), porque é fortemente influenciado pelos preços no atacado, que oscilam com variações cambiais e de commodities. Quando o dólar sobe ou quando os preços de matérias-primas sobem no mercado internacional, o IGP-M pode disparar muito acima da inflação que o consumidor sente no dia a dia.

Por que o IGP-M é o índice padrão dos contratos de aluguel

Historicamente, o IGP-M se tornou o índice de reajuste preferido nos contratos de locação residencial no Brasil por uma razão bastante prática: nos anos de alta inflação, ele acompanhava bem a valorização dos ativos imobiliários, protegendo o proprietário do imóvel. Essa tradição se consolidou no mercado, e ainda hoje a maioria dos contratos de aluguel no Brasil usa o IGP-M como indexador, mesmo que ele já não seja o mais adequado para muitas situações.

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) permite que as partes escolham livremente o índice de reajuste no contrato, desde que seja um índice oficial. Isso significa que IGP-M, IPCA, INPC ou qualquer outro índice oficialmente reconhecido pode ser usado. A escolha costuma ser feita no momento da assinatura do contrato, e alterá-la exige acordo entre proprietário e inquilino.

Quando o IGP-M dispara: o impacto real no aluguel

Em anos de crise cambial, o IGP-M pode acumular variações expressivas. Um exemplo concreto: em 2020, o IGP-M acumulado foi de 23,14%, enquanto o IPCA ficou em 4,52%. Um inquilino que pagava R$ 3.000 de aluguel e tinha contrato reajustado pelo IGP-M viu o valor subir para R$ 3.694, um aumento de R$ 694 mensais. Se o contrato fosse reajustado pelo IPCA, o reajuste seria de apenas R$ 135.

Esse desequilíbrio gerou um movimento crescente de proprietários e inquilinos renegociando os índices de reajuste, especialmente para contratos de longa duração. No mercado de alto padrão de São José dos Campos, já é comum ver contratos sendo negociados com IPCA como alternativa ao IGP-M, especialmente para locações acima de R$ 5.000 mensais.

IGP-M versus IPCA: qual é mais vantajoso para cada parte

Para o proprietário, o IGP-M costuma ser mais vantajoso em cenários de câmbio alto ou de alta das commodities, pois protege melhor o valor real do imóvel nesses períodos. Já em períodos de estabilidade cambial, o IPCA tende a refletir melhor a inflação real, sendo mais justo para ambas as partes.

Para o inquilino, o IPCA é geralmente mais previsível e alinhado com o aumento real do custo de vida. Como o IPCA mede o que o consumidor de fato paga pelos bens e serviços do dia a dia, seu reajuste costuma ser mais proporcional ao crescimento da renda.

Na prática, em um mercado maduro, a negociação do índice de reajuste é parte do processo de locação tanto quanto o valor do aluguel em si. Proprietários que insistem no IGP-M quando o índice está muito acima do IPCA correm o risco de perder bons inquilinos ou de ter vacância prolongada.

Como negociar o índice de reajuste no contrato

Se você está assinando um novo contrato de aluguel, avalie os seguintes pontos antes de aceitar o IGP-M como indexador:

• Verifique o histórico recente do IGP-M versus IPCA nos últimos 3 anos para ter uma perspectiva realista
• Se o índice de reajuste for o IGP-M, tente negociar um teto de reajuste anual (por exemplo, máximo de IPCA + 3%) para proteger seu orçamento em anos de alta volatilidade
• Avalie a possibilidade de usar o IPCA como alternativa; muitos proprietários topam, especialmente se o imóvel está há tempo no mercado
• Verifique se no contrato há cláusula de renegociação para casos de variação acima de um determinado percentual

Renovação de contrato: como o reajuste funciona na prática

Por lei, o reajuste do aluguel só pode ser aplicado após 12 meses de vigência do contrato. O proprietário não pode reajustar antes desse prazo. No momento da renovação, o índice acumulado dos últimos 12 meses é aplicado sobre o valor vigente do aluguel.

Se o IGP-M acumulou 8% nos últimos 12 meses e o aluguel era de R$ 4.000, o novo valor será de R$ 4.320. Se o proprietário quiser cobrar mais do que o índice previsto no contrato, precisará negociar uma revisão com o inquilino, o que em casos de discordância pode ser levado à Justiça (ação revisional de aluguel).

Aluguel no mercado de alto padrão em SJC: como funciona

No segmento de locações de alto padrão em São José dos Campos, especialmente imóveis acima de R$ 5.000 mensais, há mais flexibilidade na negociação dos termos contratuais. Proprietários de imóveis de luxo em bairros como Jardim Aquarius, Urbanova e Parque Residencial Aquarius estão mais abertos a negociar tanto o índice de reajuste quanto outros termos, especialmente para inquilinos com bom histórico financeiro.

Para quem está avaliando alugar antes de comprar, conhecer os lançamentos imobiliários em São José dos Campos é uma boa forma de entender para onde o mercado está indo e se planejar para uma compra futura.

Vale a pena comprar em vez de alugar em SJC?

Com os reajustes frequentes pelo IGP-M, muitas famílias em São José dos Campos chegam a um ponto em que a parcela de um financiamento fica próxima ou até menor do que o aluguel de um imóvel equivalente. Nesse cenário, comprar passa a ser financeiramente mais inteligente, especialmente quando se considera que cada parcela paga amortiza o bem, enquanto o aluguel é um custo sem retorno patrimonial.

A i9vale Imóveis de Luxo faz essa análise com você de forma personalizada, comparando o custo do aluguel atual com as opções de financiamento disponíveis para o perfil do imóvel que você procura. Muitas vezes, o momento de comprar é agora, e não daqui a dois anos.

Perguntas frequentes sobre IGP-M e aluguel

O proprietário é obrigado a usar o IGP-M no contrato?
Não. O IGP-M é apenas o índice mais comum por tradição. As partes podem negociar qualquer índice oficial, como IPCA, INPC ou IGPDI.

O que acontece se o IGP-M for negativo? O aluguel cai?
Depende do contrato. Muitos contratos têm cláusula de que o reajuste não pode ser negativo, ou seja, o aluguel não cai mesmo em meses de IGP-M negativo. Essa cláusula precisa estar explícita no contrato.

Posso recusar o reajuste pelo IGP-M se ele for muito alto?
Você pode negociar com o proprietário, mas se o contrato prevê o IGP-M, ele tem direito a aplicá-lo. A saída é negociar amigavelmente uma recomposição ou, em casos extremos, acionar a ação revisional de aluguel na Justiça.

Dicas práticas para inquilinos e proprietários

Para inquilinos: sempre que possível, negocie o índice de reajuste antes de assinar. Se o IGP-M for o índice do contrato, peça que conste uma cláusula de negociação em caso de variação superior ao dobro do IPCA no período. Guarde todos os comprovantes de pagamento e notificações de reajuste para eventual contestação futura.

Para proprietários: em um mercado competitivo como o de SJC, onde a oferta de imóveis de qualidade está crescendo com os novos lançamentos, vacância prolongada custa mais do que um reajuste moderado. Considere oferecer índices alternativos ao IGP-M para inquilinos de bom perfil, pois a previsibilidade e a relação de confiança costumam resultar em contratos mais longos e menos dor de cabeça.

Para investidores que compram imóveis para renda: ao calcular a rentabilidade do investimento, use o IPCA como referência conservadora para o reajuste do aluguel nas projeções de longo prazo. Isso dá uma visão mais realista do retorno real do ativo ao longo de 10 ou 15 anos.

Como o mercado de locação de SJC se compara a outras cidades

São José dos Campos tem um mercado de locação aquecido, puxado pela demanda de profissionais que trabalham no Parque Tecnológico, na Embraer e nas multinacionais instaladas no Vale do Paraíba. Essa demanda estrutural mantém a taxa de vacância em imóveis bem localizados abaixo da média nacional, o que dá ao proprietário mais poder de barganha e ao investidor mais segurança de ocupação.

Imóveis nos melhores bairros de São José dos Campos, como Jardim Aquarius e Urbanova, têm rentabilidade de aluguel (cap rate) entre 4% e 6% ao ano sobre o valor do imóvel, o que é competitivo quando comparado ao retorno de FIIs e renda fixa, especialmente considerando a valorização patrimonial do ativo ao longo do tempo.

Entender o IGP-M e seus impactos é parte essencial da educação financeira imobiliária. Seja você inquilino querendo negociar melhor ou proprietário buscando maximizar sua renda, conhecer as regras do jogo coloca você em uma posição muito mais forte na mesa de negociação.

O IGP-M é calculado todo mês ou só uma vez por ano?
O IGP-M é calculado mensalmente pela FGV. O reajuste do aluguel, porém, só pode ser aplicado anualmente, usando o acumulado dos últimos 12 meses na data-base do contrato.