Aprenda como declarar apartamento financiado no imposto de renda

A regularidade das declarações de Imposto de Renda (IR) garante que os contribuintes recebam as restituições. Uma parte importante do patrimônio pessoal é constituída de imóveis e a forma correta de como declarar apartamento financiado pode trazer uma série de dúvidas. Qual é o preenchimento correto? Há diferenças entre o imóvel recém-adquirido, aquele que já vem de uma declaração anterior e o que foi quitado?

Para descobrir o que fazer com seu imóvel financiado na declaração anual do IR, acompanhe este artigo. Apresentaremos informações importantes sobre o tema.

Como declarar

A declaração de bens com valor a partir de R$300 mil reais é obrigatória. O imóvel deve ser descrito com a maior riqueza de detalhes possível, na ficha “bens e direitos” do sistema do IR. Os apartamentos devem ser listados na linha 11, casas na linha 12 e terrenos na 13.

Utilize o campo discriminação para indicar com precisão os dados de identificação do bem e as condições da aquisição. O uso de recursos do FGTS deve ser devidamente indicado e somado à situação do bem no ano de pagamento, tal qual o pagamento de parcelas.

Imóvel recém-financiado

O imóvel financiado deve ter as condições contratuais listadas na descrição e os valores pagos até o último dia do ano preenchidos em “situação em 31/12/2018”. Inclua a entrada, parcelas pagas e juros. Anualmente deve ser feita a soma desses valores para aumentar o valor do imóvel, conforme os pagamentos forem feitos.

Imóveis já declarados

Durante o período do financiamento, o proprietário deve ir aumentando o valor do imóvel de acordo com as parcelas pagas naquele ano. É importante ressaltar na descrição do bem o quanto do valor pago em cada ano consiste em juros pelo financiamento do imóvel.

Utilize a documentação encaminhada pelo banco para uma declaração completa e preencha todos os dados de acordo com os campos indicados no sistema. A maneira como declarar apartamento financiado não muda, apenas deve acrescentar as informações relativas ao ano-calendário da declaração.

Imóveis quitados

O imóvel quitado deve ser mantido na declaração da forma como já estava. A diferença é que não serão mais incluídas parcelas anualmente, pois o bem está quitado. O valor só muda caso seja declarada uma reforma ou modificação nos anos seguintes. As benfeitorias no imóvel só podem ser lançadas com a devida comprovação dos desembolsos, por meio de recibos e notas fiscais.

O valor do bem, para fins de IR, é sempre o da aquisição do imóvel, mesmo que haja valorização de mercado ao longo do tempo. O valor nunca deve ser atualizado na declaração.

A forma correta de como declarar apartamento financiado garante tranquilidade aos proprietários, que se mantêm em dia com o fisco e evitam multas por irregularidades. Em caso de dúvidas é possível comparecer na receita federal pessoalmente para tirar dúvidas e verificar se a declaração foi feita corretamente.

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Por que declarar o apartamento financiado corretamente faz diferença

Declarar um apartamento financiado no Imposto de Renda não é só uma obrigação legal: é também uma forma de proteger o seu patrimônio. Quando você registra corretamente o imóvel e as parcelas pagas ao longo do ano, a Receita Federal passa a ter um histórico claro da evolução do seu patrimônio. Isso evita questionamentos futuros sobre enriquecimento sem causa e, se você um dia vender o imóvel, o custo de aquisição já estará documentado, reduzindo o imposto sobre o ganho de capital.

Em São José dos Campos, onde o mercado imobiliário de alto padrão movimenta volumes expressivos, erros na declaração do IR podem gerar malha fina e dor de cabeça desnecessária. A boa notícia é que o processo é simples quando você segue os passos certos.

O que você precisa ter em mãos antes de declarar

Antes de abrir o programa da Receita, reúna os seguintes documentos:

• Escritura ou contrato de compra e venda: o valor total da transação está aqui
• Extrato do financiamento (informe de rendimentos do banco): o banco envia anualmente por e-mail ou disponibiliza no internet banking
• Comprovante de entrada (sinal ou FGTS usado): cada valor pago precisa ser somado ao custo de aquisição
• Notas fiscais de reformas: benfeitorias comprovadas aumentam o custo de aquisição e reduzem o ganho de capital no futuro
• Declaração do exercício anterior: para verificar o saldo devedor e o custo declarado no ano passado

Passo a passo: como declarar apartamento financiado no IR

O apartamento financiado é declarado na ficha “Bens e Direitos”, dentro do grupo 01 (Imóveis), com o código correspondente ao tipo de imóvel (11 para apartamento, 12 para casa, etc.).

1. Informe o valor que você efetivamente pagou até 31 de dezembro do ano-base. No campo “Situação em 31/12/[ano anterior]”, copie o valor da declaração do exercício anterior. No campo “Situação em 31/12/[ano atual]”, some o saldo anterior com tudo o que você pagou no ano: parcelas de amortização, juros incluídos (sim, juros entram no custo), mais qualquer valor extra pago como amortização extraordinária.

2. Não declare o valor total do imóvel de uma vez. O custo de aquisição cresce progressivamente conforme você paga. Você só declara o que efetivamente desembolsou, não o valor de mercado.

3. Use o informe do banco. O documento enviado pela instituição financeira mostra exatamente o saldo devedor, os juros pagos e a amortização do ano. É a fonte mais confiável para preencher os campos.

4. Preencha a discriminação com clareza. No campo de texto livre, informe: tipo de imóvel, endereço completo, número da matrícula no cartório, nome do banco financiador, número do contrato e data de aquisição. Quanto mais detalhado, melhor.

5. Não lance o imóvel em “Dívidas e Ônus Reais”. Esse é um erro comum. O saldo devedor do financiamento NÃO é lançado como dívida; ele simplesmente não aparece no custo do bem enquanto não for quitado. O imóvel cresce em valor conforme as parcelas são pagas.

Como tratar o FGTS usado na compra

Se você usou o FGTS como entrada ou para amortizar parcelas, esses valores entram normalmente no custo de aquisição do imóvel. Some o montante do FGTS utilizado ao total pago no ano. Na ficha de rendimentos, o saque do FGTS é isento de IR, portanto não há tributação sobre ele, mas o valor precisa aparecer no custo do bem.

Benfeitorias aumentam o custo de aquisição

Reformas e melhorias no apartamento, quando comprovadas por nota fiscal, aumentam o custo de aquisição declarado. Isso é estrategicamente importante: um custo mais alto na declaração significa um ganho de capital menor quando você vender o imóvel, reduzindo o imposto a pagar no futuro. Guarde todas as notas fiscais de obras, desde pintura até reformas estruturais.

Erros mais comuns ao declarar imóvel financiado

Os erros que mais levam contribuintes à malha fina nessa situação são:

• Declarar o valor de mercado atual em vez do custo acumulado pago
• Esquecer de somar os juros do financiamento ao custo de aquisição
• Não atualizar o valor a cada ano (muitas pessoas copiam o valor do ano anterior sem adicionar as parcelas pagas)
• Omitir a existência do imóvel por acreditar que, por estar financiado, ainda não é “seu”
• Lançar o saldo devedor em “Dívidas e Ônus Reais”

O que acontece se você declarar errado

A Receita Federal cruza os dados automaticamente: escritura, ITBI pago ao município, informe do banco e o que consta na sua declaração. Se houver inconsistência, você cai em malha fina. O processo pode levar a um auto de infração com multa de 75% sobre o imposto devido, mais juros pela Selic. Não vale o risco quando a correção é simples.

Planejando a venda no futuro: ganho de capital sobre imóvel

Quando você vender o apartamento, o Imposto de Renda incide sobre o ganho de capital, que é a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição declarado. A alíquota começa em 15% sobre o ganho e pode chegar a 22,5% para ganhos acima de R$ 5 milhões. Por isso, manter o custo de aquisição bem documentado e atualizado é uma das estratégias mais eficientes de planejamento tributário imobiliário.

Vale lembrar que imóveis vendidos até R$ 440 mil com determinadas condições têm isenção do ganho de capital, e quem usa o valor para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias também tem direito a isenção proporcional.

Perguntas frequentes sobre declaração de apartamento financiado

Preciso declarar um apartamento que ainda não quitei?
Sim. Desde o momento da assinatura do contrato e do pagamento das primeiras parcelas, o imóvel deve aparecer na ficha “Bens e Direitos” com o custo acumulado até 31 de dezembro.

Os juros do financiamento entram no custo do imóvel?
Sim, entram. Tudo que você paga ao banco, incluindo amortização e juros, compõe o custo de aquisição do bem na declaração.

E se eu usar amortização extraordinária (pagar mais do que a parcela normal)?
Some normalmente ao custo acumulado do ano. Quanto mais você amortiза, maior o custo declarado e menor o eventual ganho de capital futuro.

Posso deduzir as parcelas do financiamento do IR?
Não diretamente como dedução. O que você pode fazer é somar ao custo de aquisição (estratégia patrimonial) e incluir benfeitorias com nota fiscal. Não há dedução de parcela de financiamento imobiliário na base de cálculo do IRPF.

Declaração para imóveis comprados na planta

Quem comprou um apartamento na planta tem uma situação um pouco diferente: os pagamentos feitos durante a obra (parcelas mensais direto com a construtora, parcelas intermediárias e o saldo balão) também entram no custo de aquisição. Enquanto o imóvel não é entregue, ele aparece na ficha “Bens e Direitos” com o código 13 (Aquisição de imóvel em construção). Após a entrega das chaves e lavratura da escritura, o código muda para o tipo de imóvel correspondente.

É fundamental guardar todos os boletos pagos e recibos da construtora. Mesmo que você já tenha somado esses valores em declarações anteriores, ter a documentação física evita problemas em caso de fiscalização.

Consórcio imobiliário: como declarar

No caso de imóvel adquirido por consórcio, a lógica é a mesma: você declara na ficha “Bens e Direitos” com o código 95 (Consórcio não contemplado) enquanto está pagando as parcelas sem ser contemplado. Quando recebe a carta de crédito e compra o imóvel, transfere o valor para o código do tipo de imóvel. As parcelas pagas até a contemplação compõem o custo de aquisição normalmente.

Diferença entre valor de aquisição e valor de mercado

Um ponto que confunde muito contribuinte: o valor declarado no IR nunca é o valor de mercado atual do imóvel. É o custo histórico de aquisição, ou seja, tudo que você pagou até aquele 31 de dezembro. Se você comprou um apartamento em São José dos Campos por R$ 600 mil e ele hoje vale R$ 900 mil, você continua declarando R$ 600 mil (mais benfeitorias comprovadas). A diferença de R$ 300 mil só é tributada quando você vender, e mesmo assim há reduções progressivas para imóveis mais antigos.

Esse é justamente um dos grandes atrativos do investimento imobiliário em SJC: a valorização real do patrimônio acontece ao longo do tempo, e você só é tributado sobre ela quando realiza o ganho. Bairros como Jardim Aquarius, Urbanova e Parque Residencial Aquarius historicamente apresentam valorização acima da média da cidade, tornando o imóvel uma reserva de valor eficiente dentro de um portfólio diversificado.

Vale contratar um contador especializado em imóveis?

Para imóveis de alto padrão com valores acima de R$ 1 milhão, envolvendo FGTS, consórcio, permuta ou múltiplos financiamentos, a resposta quase sempre é sim. Um contador com experiência em planejamento tributário imobiliário pode identificar estratégias legais para reduzir o ganho de capital no futuro, como o uso de benfeitorias, a estruturação via pessoa jurídica (em alguns casos) e o timing da venda. O custo do serviço costuma ser muito menor do que a multa por um erro de declaração.

Por fim, lembre-se: o IR de imóvel financiado não é um bicho de sete cabeças. Com a documentação organizada e os passos acima, você preenche tudo corretamente em menos de uma hora e dorme tranquilo sabendo que seu patrimônio está devidamente registrado perante a Receita Federal.

Lembre-se também de manter um arquivo digital organizado com todos os documentos do imóvel: contratos, extratos anuais do banco, comprovantes de FGTS, notas fiscais de reforma e boletos de parcelas. Uma pasta simples no computador ou na nuvem já resolve, e essa organização pode poupar horas de trabalho quando o prazo da declaração chegar.

Está avaliando comprar um imóvel de alto padrão em São José dos Campos e quer entender como o financiamento afeta seu planejamento tributário? A equipe da i9vale Imóveis de Luxo orienta você em todo o processo, da escolha do imóvel até a regularização documental. Confira também os lançamentos imobiliários em São José dos Campos para encontrar oportunidades alinhadas ao seu perfil de investimento.