Aluguel vai ficar mais caro: entenda como a Reforma Tributária pode acelerar sua decisão de compra

Quando se fala em mercado imobiliário, uma frase que começa a ecoar entre especialistas e futuros compradores é: “aluguel vai ficar mais caro”. Já ouviu essa dúvida por aí? Se sim, é bem provável que você também tenha ficado com a pulga atrás da orelha.

Isso porque a Reforma Tributária brasileira, especialmente com as mudanças previstas em leis complementares recentes, deve introduzir novos impostos sobre locações que hoje estavam relativamente protegidas ou com carga tributária menor.

Se você está avaliando se deve continuar no aluguel ou aproveitar o momento para comprar, é fundamental entender o que muda com essa nova realidade fiscal e como se preparar para ela. Continue para descobrir as respostas!

O que muda na tributação de aluguéis com a Reforma Tributária?

Para compreender o impacto no aluguel, é preciso primeiro saber quais mudanças a Reforma Tributária traz para o setor de locação. Aqui estão os principais pontos!

IBS e CBS substituindo PIS/Cofins, ICMS e ISS

A Reforma Tributária vai substituir os tributos federais e estaduais atuais por um sistema de Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Esses novos tributos incidirão sobre transações de consumo, o que inclui as locações imobiliárias. 

Atualmente, muitas receitas de aluguel não são tributadas no aspecto de consumo; após a Reforma, espera-se que as locações passem a ser tributadas por esses novos impostos. 

Quem será afetado?

Não são apenas empresas imobiliárias que serão impactadas. A partir de 2026, pessoas físicas que tenham mais de três imóveis alugados e recebam receita anual superior a R$ 240 mil poderão ter que pagar os novos tributos sobre locações. 

Para empresas, a locação de imóveis próprios agora será tributada pelo IBS e CBS, e o regime simplificado (Simples Nacional) deixa de ser aplicável para essas receitas. 

Alíquota esperada e regime de “IVA dual”

Especialistas estimam que a alíquota conjunta de IBS + CBS para locações poderia girar em torno de 28%. Porém, com a LC 214/2025, houve previsão de redução para os imóveis locados: um abatimento de 70% nessa tributação específica. Ou seja, na prática, o tributo líquido seria menor. 

Isso significa que, em vez de pagar 28% integral, considerando o desconto aplicado, o aluguel tributado poderia incidir uma alíquota efetiva de cerca de 8,4%. 

Limites de isenção e redutor social

A Reforma prevê que aluguéis residenciais de até R$ 600 mensais fiquem isentos de tributação de consumo, como forma de proteção social. Essa medida é chamada de “redutor social”. 

Além disso, pessoas físicas que recebam menos que R$ 240 mil por ano com locações e possuam até três imóveis podem ficar fora da tributação do IBS/CBS sobre aluguel. 

Como isso pode influenciar contratos de aluguel atuais e futuros?

Com essas mudanças à vista, vários impactos podem afetar diretamente quem aluga hoje ou planeja alugar no futuro. Continue para saber mais! 

Repasses de custo ao inquilino

Quando a carga tributária aumentar, muitos proprietários e imobiliárias poderão repassar esse custo para o inquilino, aumentando o valor do aluguel. Isso já acontece em outras esferas de tributos: se a operação se torna mais custosa para o locador, parte disso será repassada. 

Contratos antigos versus novos contratos

É provável que contratos assinados antes da entrada em vigor da nova lei mantenham as condições originais por cláusulas de transição ou proteção legal. Já os contratos futuros deverão incorporar o novo regime tributário. 

Modelo de cobrança “split”

Uma inovação prevista é o modelo de split de pagamento, no qual o boleto de aluguel discriminaria a parte atribuída ao locador e a parte referente ao imposto, deixando claro o tributo incluso. Isso poderá trazer transparência (e custos) adicionais para o inquilino. 

Menor rentabilidade para locadores

Com o aumento dos tributos, muitos proprietários poderão ver sua margem de lucro diminuir. Em alguns casos, isso pode levar a reajustes mais agressivos ou à preferência pela venda em vez da locação. 

Efeito no mercado de locação

Menos proprietários dispostos a alugar podem reduzir a oferta de imóveis para locação, o que, aliado à demanda estável ou crescente, pode pressionar os preços para cima. Esse desequilíbrio entre oferta e demanda tende a elevar o valor dos aluguéis.

O que observar se decidir comprar com esse cenário tributário novo?

Se essa análise te empurra mais para a compra imediata, ainda assim é importante tomar decisões bem informadas.

A primeira é simular financiamento completo, incluindo taxas e tributos que já estão previstos ou próximos de vigorar. Depois, é importante avaliar imóveis com potencial de valorização, pois o ganho patrimonial será importante para compensar custos tributários futuros.

E não é só isso! Escolher imóveis com boa liquidez, para caso você precise vender em algum momento sem prejuízo. Por fim, consultar costumistas e advogados imobiliários sobre cláusulas contratuais futuras e impactos tributários.

A i9vale Imóveis oferece consultoria completa para isso: ajudamos você a encontrar imóveis que façam sentido no novo contexto tributário, assessoria financeira e jurídica durante todo o processo.

Com a Reforma Tributária prevista para entrar em vigor entre 2026 e 2033, o setor de locação será fortemente impactado. A introdução dos tributos IBS e CBS sobre aluguel, os novos critérios de incidência, e a possibilidade de repasses ao inquilino criam um cenário no qual o aluguel vai ficar mais caro para muitos.Quer continuar se informando sobre as novidades que estão por vir? Então, siga nossas redes sociais para ficar por dentro das novidades do mercado imobiliário e das tendências fiscais que impactam seu patrimônio. Nos encontre no Facebook, Twitter (X), Instagram e LinkedIn!