Depreciação de imóvel: entenda como funciona e como calcular

Imagine que você comprou um apartamento novinho há 10 anos, por exemplo, acreditando que ele continuaria valorizado com o tempo. Para sua surpresa, ao tentar vendê-lo recentemente, percebeu que o valor de mercado estava bem abaixo do esperado. O motivo? Depreciação de imóvel.

Esse conceito, embora pareça técnico, nada mais é do que a perda de valor de um imóvel ao longo dos anos. Isso ocorre pelo desgaste natural, falta de modernização ou localização que deixou de ser tão atrativa etc.

O fato é que, entender a depreciação de imóvel é importante para você saber como manter o valor do seu bem. Afinal, ninguém quer ser pego de surpresa na hora de vender ou alugar, não é mesmo? Neste artigo, explicamos mais sobre o assunto. Continue conosco!

O que é a depreciação de imóvel? 

A depreciação de imóvel é a perda de valor de uma propriedade ao longo do tempo. Pense assim: um imóvel é como um carro. Com o passar dos anos, ele sofre desgaste, perde algumas funcionalidades e acaba valendo menos.

Por exemplo, se a pintura está descascada, as instalações elétricas são antigas ou a localização perdeu atratividade, o preço de venda pode cair, entende?

Quais são as principais causas da depreciação de imóvel? 

A depreciação de imóvel acontece por vários motivos. Conheça as principais causas:

Desgaste natural

Com o passar dos anos, qualquer imóvel sofre desgaste. Paredes descascam, pisos se desgastam, encanamentos podem apresentar problemas. Tudo isso diminui o valor da propriedade.

Falta de manutenção

Se o imóvel não recebe cuidados regulares, como pintura, revisão elétrica ou conserto de vazamentos, ele perde valor muito mais rápido. Logo, manter tudo em ordem evita grandes desvalorizações.

Obsolescência

Imóveis antigos com plantas desatualizadas, pouca ventilação ou instalações elétricas antigas acabam perdendo espaço no mercado para imóveis mais modernos e funcionais.

Localização

Se a região se deteriora, perde infraestrutura ou segurança, o imóvel acaba desvalorizando junto. Por outro lado, uma localização valorizada pode ajudar a minimizar a depreciação.

Fatores externos

Construções próximas, excesso de ruído ou grandes obras públicas que afetam o ambiente podem diminuir o valor do imóvel, mesmo que ele esteja bem conservado.

Como calcular a depreciação de imóvel?

A seguir, confira de forma simples os três principais métodos usados para calcular a depreciação de imóvel:

Método da linha reta

Esse é o método mais simples. Aqui, a depreciação é calculada de forma constante ao longo da vida útil do imóvel.

Fórmula:

Kd = [(n – x)/n] * Pd + Pr

Onde:

• Kd é o coeficiente de depreciação;
• n é a vida útil do imóvel;
• x é a idade real (quantos anos o imóvel tem);
• Pd é a parcela depreciável (em decimal);
• Pr é a parcela residual (em decimal).

Por exemplo, imagine uma casa que custou R$ 500 mil, tem uma vida útil estimada de 70 anos, uma idade real de 15 anos e uma parcela residual de 20%. Logo, a parcela depreciável é 80%.

Aplicando a fórmula:

Kd = [(70 – 15)/70] * 0,8 + 0,2

Kd = 0,86

Para saber o valor atualizado:

R$ 500 mil x 0,86 = R$ 430 mil

Isso significa que, após 15 anos, a casa perdeu R$ 70 mil em valor.

Método da linha reta variante

Esse método calcula a depreciação total com base em intervalos de 5 anos. A fórmula é:

D = [(i – 5)/5] * 7%

Onde:

• D é a depreciação total;
• i é a idade real;
• 7% é a taxa de depreciação a cada 5 anos.

Depois, para calcular o coeficiente:

kD = (1 – D)

Exemplo:

Imagine um apartamento com idade real de 20 anos. Usando a fórmula:

D = [(20 – 5)/5] * 0,07

D = (15/5) * 0,07

D = 0,21

Agora, calculamos o coeficiente:

kD = 1 – 0,21 = 0,79

Se o apartamento novo custaria R$ 600 mil, o valor atualizado será:

R$ 600 mil x 0,79 = R$ 474 mil

Nesse método, o imóvel perdeu R$ 126 mil em 20 anos.

Método de Kuentzle

A depreciação acontece de forma progressiva: é menor nos primeiros anos do imóvel e maior nos anos finais.

Fórmula:

Kd = (N² – X²) / N²

Onde:

• N é a vida útil estimada;
• X é a idade real do imóvel.

Exemplo:

Vamos supor que uma loja comercial tem vida útil de 50 anos e idade real de 25 anos. Aplicando a fórmula:

Kd = (50² – 25²) / 50²

Kd = (2500 – 625) / 2500

Kd = 0,75

Se a loja nova custava R$ 800 mil, o valor atualizado será:

R$ 800 mil x 0,75 = R$ 600 mil

Nesse caso, a loja perdeu R$ 200 mil em valor ao longo dos 25 anos.

Qual método escolher?

O método mais adequado depende do objetivo do cálculo e do tipo de imóvel. Independentemente disso, saber calcular a depreciação ajuda a entender o valor real da propriedade e a tomar decisões mais seguras.

Como minimizar a depreciação do imóvel?

A depreciação de imóvel é inevitável, mas você pode tomar algumas medidas para reduzir o impacto e manter o valor da propriedade por mais tempo.Veja o que fazer:

Faça manutenções regulares

Pequenos problemas podem se tornar grandes dores de cabeça se não forem resolvidos.

• conserte infiltrações, rachaduras e vazamentos assim que surgirem;
• revise a parte elétrica e hidráulica periodicamente;
• pinte as paredes e fachadas para manter o aspecto visual renovado.

Modernize os ambientes

A obsolescência é uma das principais causas da depreciação. Reformar e atualizar o imóvel ajuda a evitar isso.

• invista em acabamentos modernos, como pisos novos ou pintura em tons atuais;
• substitua sistemas antigos, como portas, janelas ou iluminação, por opções mais eficientes;
• aposte em cozinhas e banheiros funcionais e bem equipados.

Pequenas melhorias, como instalar LED e torneiras com menor consumo de água, valorizam o imóvel sem grandes gastos.

Cuide da estética externa e interna

O visual do imóvel é o primeiro ponto que impacta seu valor.

• mantenha fachadas e telhados em bom estado;
• invista em um paisagismo simples, como plantas no jardim ou varanda;
• evite excesso de personalização: cores neutras agradam mais pessoas;

Garanta a documentação em dia

Imóveis com problemas legais ou documentação incompleta desvalorizam muito.

• mantenha a escritura, registro e taxas em dia;
• atualize projetos e autorizações quando fizer reformas ou ampliações.

Isso evita transtornos em uma venda e assegura que o imóvel seja valorizado corretamente.

Adote tecnologias sustentáveis

Além de valorizar o imóvel, a sustentabilidade atrai mais compradores.

• instale painéis solares para economia de energia;
• invista em sistemas de reaproveitamento de água.

Então, viu que a depreciação de imóveis é um processo natural, mas você pode reduzir seus impactos com cuidados simples? Assim, você evita surpresas desagradáveis na hora de vender ou alugar seu imóvel, protegendo o seu investimento. 

Quer saber mais sobre o outro lado da moeda? Confira o nosso artigo sobre valorização de imóveis e descubra como aumentar o valor da sua propriedade e lucrar mais!